Immobilier. Les ventes ont reculé d’un milliard de dollars

Il est clair que tous les indicateurs économiques ont enregistré une régression au cours des neuf premiers mois de 2015 sur un an. Le recul du secteur de l’immobilier est le plus percutant vu ses retombées indirectes sur plusieurs autres secteurs économiques productifs si l’on prend en compte le dicton populaire qui dit: «Lorsque le bâtiment va, tout va». En effet, le secteur de la construction et de l’immobilier est un pilier fondamental de la croissance économique d’autant que sa part représentait près de 20% du PIB. Aujourd’hui, sa part a reculé, pour tourner autour de 17%.

La valeur des transactions immobilières a ainsi enregistré une baisse de près d’un milliard de dollars de janvier à fin septembre 2015 sur un an, passant de 6,7 milliards de dollars sur la période couverte en 2014 à 5,7 milliards en 2015, soit un recul de 14%. Dans le même contexte, le volume du ciment délivré a régressé de 14,6%. Certains courtiers immobiliers sont persuadés que seuls les prix sur les appartements de grand standing ont été affectés à la baisse en l’absence des grandes fortunes arabes d’une part, et la satisfaction, dans un passé récent, de la forte demande des Libanais aisés, qui ont agrandi leurs appartements ou se sont déplacés vers des quartiers plus huppés, d’autre part. 

Reste le segment des jeunes couples qui sont en instance de s’installer, et les célibataires qui souhaitent quitter le giron familial pour gagner leur indépendance. La demande de ce segment de clientèle est bien définie: il s’agit d’appartements de petites et moyennes dimensions, dont le prix est inférieur à 400 000 dollars. Cette catégorie de demande n’aurait pas subi de coupe substantielle si l’on prend en considération la part des prêts logement dont les taux d’intérêt sont bonifiés grâce à la subvention de la Banque du Liban (BDL). Celle-ci représente entre 52 et 54% du total des avances consacrées à l’acquisition d’une résidence principale. Ainsi, dans un environnement d’instabilité locale et régionale, la demande sur l’immobilier est concentrée sur un segment de jeunes résidants ou non résidants, dont le budget est limité, ce qui a entraîné un recul du nombre des transactions immobilières de janvier à septembre 2015 de 13% sur un an, en 2015. En revanche, l’existence de cette catégorie de demandes a contribué à maintenir sur pied le secteur immobilier dans son ensemble. 

A cet élément, il faudrait ajouter l’absence du marché de réels spéculateurs (le nombre de spéculateurs ne dépasse pas 20% des acheteurs); l’absence de bulle immobilière qui se traduit au Liban par un mouvement de hausse graduelle des prix pour ensuite se stabiliser lors du ralentissement économique dans un processus d’absorption des nouveaux prix; l’effet de levier des développeurs immobiliers relativement faible, qui comptent plutôt sur un autofinancement de leurs projets et, enfin, la disponibilité limitée des terrains à construire surtout dans les chefs-lieux des mohafazat.

Liliane Mokbel (l'Hebdo Magazine, Dec 2015)

Focus on small and affordable apartments

Real estate developers shun big apartments

BEIRUT: Most real estate developers are shifting their construction activity outside Beirut in a bid to focus on small and affordable apartments, Bank Audi said. “The share of Beirut out of total permits moved down to just 8 percent in 2014. A slowing property market yet does not mean activity is nonexistent. It just obeys to the overall politico-security mood and buyer sentiment,” Audi said in its report on the real estate sector in Lebanon.

The economic slowdown and the limited purchasing power of most Lebanese working force has induced real estate developers to invest in small- and medium-sized apartments outside the capital.

Most mega real estate projects in Lebanon came to halt amid very low demand for luxury apartments.

“And since locals are the ones driving the market nowadays, sales in the small to midsize property market are the ones shaping supply trends,” the report explained.

It added forthcoming projects would be fewer in Beirut than they were a few years ago in favor of Mount Lebanon and the south.

“Quite a few developers have had to adapt to this new reality, and have started to construct smaller properties in the hope of capturing new demand. Construction permits edged 18.5 percent lower in the first seven months of 2015,” Audi added.

The report noted that the Lebanese real estate sector has lately been witnessing an accentuated slowdown in activity against the backdrop of heightened political bickering and still elevated realty prices on the internal front, and the repercussions of the ongoing war in Syria on investor and buyer confidence on the external front.

“Lebanese resident buyers are keeping the market afloat, with the more limited financial means they have compared to Gulf nationals or even Lebanese expatriates meaning less space is being bought. Property sales value trends perfectly reflect a lower number of sales transactions, with the latter diving by 13.4 percent in the first seven months of 2015,” Audi said.

The report stressed that Central Bank’s stimulus package has helped to a great extent keep the real estate market relatively stable.

“With prices still high in practically all residential areas, a persistent gap between property prices and the income per capita of Lebanese residents has been more or less plaguing sales, regardless of the overall buyer mood. This is where BDL has been injecting a breath of fresh air into the market, launching a welcome initiative by all stakeholders concerned a couple of years ago, consisting of an economic stimulus package of which a non-negligible chunk allocated to housing and aiming to boost economic growth amidst currently prevailing difficult conditions.

BDL recently announced yet another round of stimulus measures for 2016 amounting to a record high $1.5 billion (of which a significant portion of housing loans), which is expected to extend the win-win situation for all parties involved in the realty market.”

Audi added that the shift to smaller apartments is quite natural under the current circumstances although the demand for the smaller units has reached their high points.

“Large-sized flats are much less demanded nowadays, and sales in the higher end segment of the market are more or less frozen, a few exceptions aside. This does not mean that the smaller sized flats are selling like hotcakes. These are actually also feeling the pinch of the local market slowdown,” the report said.

Audi emphasized that despite the drop in real estate transactions the prices of housing units

“The reasons behind the sticky prices are three-fold. First and foremost, the profile of buyers has a big role in shaping the stickiness or resilience of prices. These consist mostly of locals seeking to buy a property to live in it, rather than invest for a relatively short period of time and make an exit to cash in some gains,” Audi said.

It added that it is widely estimated that speculators do not account for more than 20 percent of total market activity on the overall, and thus have a limited role in shaping market pricing.

“Second, property developers themselves are not heavily indebted toward banking institutions when it comes to their construction projects. While some do resort to banks to fund their building activity, the majority relies on self-financing rather than bank debt, otherwise on pre-sales which help them finance projects by injecting future residents’ funds,” Audi argued.

The third factor, according to the report, is due to the small size of Lebanon and limited available lands for construction.

“With Lebanon being a small country with a more and more limited number of virgin plots available for sale, the cost of land is certainly not on its way down. This implies a structural support for flat prices,” Audi said.

© Copyright The Daily Star 2015.

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Immobilier. Les Libanais ont-ils intérêt à investir à Chypre?

Investir à Chypre?

Il n’y a pas lieu de parler réellement d’investissement avec rendement à moyen ou plus long termes lorsqu’il s’agit d’évaluer une transaction d’achat par un Libanais d’un bien-fonds immobilier dans l’île de Chypre. Le marché chypriote n’est pas celui où peuvent se permettre de jouer des spéculateurs de l’immobilier. Il n’est pas liquide vu son étroitesse et sa non-profondeur. D’où l’absence de perspectives d’une plus-value évidente. D’autant que l’île a connu dans un passé tout récent, en 2012 et 2013, une crise économique sans précédent, contraignant le gouvernement à poser des restrictions sur les banques opérant dans le pays, traduites par une limite sur les transferts d’argent et les paiements scripturaux.
Chypre accueille neuf filiales de banques libanaises et deux banques chypriotes appartenant à des institutions bancaires libanaises. L’approche d’un quelconque intérêt des Libanais pour le secteur immobilier à Chypre pourrait se faire, à la rigueur, en termes de «pied-à-terre» au cas où la situation sécuritaire venait à se dégrader au pays du Cèdre. Cette conjoncture s’était présentée dans les années 80, lorsque les Libanais avaient fui la guerre qui battait son plein dans leur pays, constituant un pilier de la croissance économique de l’île. Une fois la violence terminée, ils avaient eu du mal à liquider leurs avoirs fonciers, surtout les hommes d’affaires, qui avaient investi dans des hôtels de luxe à Limassol. Contacté par Magazine, Joe Kanaan, consultant en immobilier, refuse de parler de «ruée ou d’engouement» des Libanais pour le secteur chypriote de l’immobilier. «Depuis la crise chypriote, nous recevons régulièrement de nombreuses demandes de la part d’agents immobiliers chypriotes pour la promotion d’appartements résidentiels dans différentes régions de l’île. Elles dorment dans nos tiroirs», dit-il, ajoutant qu’il ne croit pas aux rumeurs des scénarios fatalistes qui courent dans le pays. A son tour, Farès Massaad, également consultant en immobilier, considère que l’intérêt que portent les Libanais au marché foncier chypriote ne fait pas ombrage au secteur domestique. Catégorique, il affirme que l’investissement dans le secteur immobilier local n’a jamais cessé d’être concluant. «Personne n’a jamais perdu de l’argent en investissant dans l’immobilier au Liban», insiste-t-il.

Source: L'hebdo magazine Nº 3012 du vendredi 31 juillet 2015

Intermédiation immobilière. On se presse, on se bouscule….

ECONOMIE»ECONOMIE & FINANCES

Intermédiation immobilière. On se presse, on se bouscule….

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Du concierge de votre immeuble au plus haut commis de l’Etat, il n’est pas surprenant un jour qu’aucun se présente à vous comme «agent ou intermédiaire immobilier», réclamant ses honoraires si une transaction venait à être conclue parce qu’il vous a indiqué l’adresse d’un bien-fonds à acheter ou à vendre. Dans ce métier, on se presse, on se bouscule…
Ce phénomène a pris de l’ampleur au cours des six dernières années, qui ont été marquées par un boom immobilier. Aujourd’hui, ce marché en déclin n’a pas pour autant jugulé l’appétit «des intrus» du métier. L’explication est primaire: les propriétaires immobiliers sont prêts à confier leurs biens à quiconque en adossant des risques énormes pourvu qu’il leur trouve acquéreur. Le secteur connaît un début d’essoufflement après une période de stagnation.
Il est clair que la législation libanaise ne comprend aucun article de loi qui définit les critères professionnels exigés pour la pratique par des individus du métier d’agent immobilier. Par conséquent, aucun permis de travail n’est imposé pour s’adonner à cette activité. La non-régularisation de ce secteur ouvre grand la porte devant tout un chacun de porter le titre d’agent immobilier. C’est la cohue dans le secteur.
Néanmoins, les articles 291 à 297 du Code des obligations et des contrats libanais évoquent le principe de «la commission». Joe Kanaan, président de Sodeco Gestion, fait remarquer, a priori, que le courtage immobilier représente «tout un processus». Il s’agit, explique-t-il, d’accompagnement de l’acheteur ou du vendeur du bout en bout de la transaction. La mission du courtier n’est pas simple. Il engage la négociation avec le propriétaire du bien-fonds et mène la transaction à son terme. Il peut être, parfois, chargé de la rédaction de l’avant-contrat et de la vérification des renseignements indispensables au bon déroulement du projet, tels les titres de propriété du vendeur, description détaillée du logement et de l’assistance du client dans ses recherches complémentaires (les certificats d’urbanisme, hypothèques, etc.). Beaucoup d’agents immobiliers sont également administrateurs de biens. «L’agent immobilier doit avoir de solides connaissances juridiques, commerciales et techniques, ainsi qu’un sens aigu de la psychologie pour convaincre et mener à bien les négociations», insiste Kanaan, qui s’interroge comment certaines personnes peuvent-elles confier leur patrimoine à des non-professionnels.
Dans quel compte sont créditées les arrhes et les cautions perçues par les courtiers? Quelle garantie a le client lorsque l’agent immobilier n’a pas de raison sociale, mais simplement pour référence un numéro de cellulaire, qui, de surcroît, peut ne pas lui appartenir en permanence? Comment le poursuivre en justice et où le notifier en cas de litige? Massaad Farès, agent immobilier confirmé, confie à Magazine, qu’après la création de R.E.A.L. en 2011, une association regroupant les courtiers immobiliers, un projet de loi réglementant le métier a été transmis au ministre de l’Economie. En attendant son approbation par le Parlement, R.E.A.L. a élaboré en coopération avec l’AUB un cours sur le courtage immobilier dans le cadre des programmes de formation continus. «A travers Magazine, je recommande aux clients de s’adresser à des courtiers détenteurs de la carte de R.E.A.L. pour avoir un minimum de garantie. En attendant sa légalisation, cette association a une autorité morale et agit pour résoudre les litiges à l’amiable», conclut-il.

source: http://magazine.com.lb/index.php/fr/economie/economie-finances?issue_id=187

Immobilier : les Libanais parmi les principaux investisseurs à Dubaï

Investissements des Libanais à Dubaï

07-04-2015 | par P.H.B

Selon une étude menée par l'agence Omega Real Estate sur le marché de l'immobilier à Dubaï, les Libanais ont dépensé environ 715 000 dollars en moyenne par transaction immobilière en 2014. Ils occuperaient ainsi la première place du classement en termes de valeur moyenne par transaction. Un résultat relativisé par le fait que les ressortissants du Conseil de coopération du golfe Arabique (CCG) ne sont pas retenus par l'étude.
Selon les résultats de cette enquête, menée à partir du registre du cadastre, les Libanais ont effectué 785 transactions immobilières à Dubaï en 2014 pour un montant de 560 millions de dollars, soit 17 % du total des transactions, évalué à 3,2 milliards de dollars. C'est autant que les Égyptiens mais un peu moins que les Irakiens (21 %) et les Jordaniens (20 %).

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