La Banque du Liban veut stimuler le secteur immobilier

La Banque centrale a émis une nouvelle circulaire permettant aux sociétés immobilières de racheter des projets immobiliers invendus faisant l'objet d'un prêt en cours de remboursement.

Pour la première fois au Liban, les sociétés immobilières vont bénéficier d'un mécanisme financier incitatif pour acheter les projets invendus. Cette mesure, prévue par une circulaire (n° 427) publiée le 21 juin par la Banque du Liban (BDL), a été plutôt bien accueillie par les professionnels du secteur dans un contexte de conjoncture morose.
« Le marché immobilier est en stagnation, personne n'achète d'appartements », lance Imad Fawaz, directeur général de Fawaz Holding, qui possède un projet immobilier au centre-ville, où un seul appartement a été vendu sur une vingtaine encore en construction. Même constat pour la société immobilière Plus Properties : « Nous offrons des produits haut de gamme qui ont particulièrement été affectés par une baisse de la demande des expatriés, d'investisseurs ou de ressortissants des pays du Golfe. Nous avons vendu 50 % de notre projet immobilier, mais ce n'est pas suffisant car les coûts sont élevés et les prêts octroyés par les banques réclament des intérêts de 7 à 8 % », déplore Vincent Zarifeh, directeur financier de Plus Properties. Selon l'indice de la Byblos Bank sur la demande immobilière, celle-ci a baissé de 12,5 % en glissement annuel au premier trimestre 2016.

Aider les prometteurs
La BDL espère donc que l'injection de liquidités sur un marché en stagnation entraînera une stimulation de la demande. « L'idée de cette circulaire est de booster le secteur immobilier en aidant, d'un côté, les promoteurs à vendre leurs invendus et, d'un autre côté, en injectant des liquidités dans le secteur, créant ainsi de l'appétit sur le marché. Une telle initiative permettra de rassurer et accroître la confiance des investisseurs », explique une source financière haut placée. « Il n'existait auparavant aucune mesure encourageant les banques à octroyer des prêts aux sociétés immobilières pour racheter de nombreux biens immobiliers. Les dossiers étaient étudiés au cas par cas », indique Mireille Korab Abi Nasr, directrice du développement commercial à l'agence FFA Real Estate.
La circulaire énonce tout de même quelques conditions. Premièrement, l'acheteur doit financer personnellement au minimum 40 % de la valeur du prêt et le crédit ne peut couvrir que 50 % du montant de l'acquisition. Autre contrainte, les projets immobiliers pouvant être rachetés doivent faire l'objet d'un prêt en cours de remboursement auprès d'une banque. De plus, la compagnie immobilière rachetant le projet ne doit pas appartenir à une banque. Enfin, la société immobilière est dans l'obligation de revendre les biens acquis dans les dix années suivant son achat.
Outre l'injection de liquidités sur le marché, « l'objectif de cette circulaire est de diminuer le portefeuille des crédits octroyés aux développeurs immobiliers qui n'arrivent pas à vendre leurs appartements. De facto, cette circulaire permettra de réduire ce portefeuille de 40 % ainsi que d'assainir ces créances », analyse la source financière précitée. Selon elle, la valeur totale des créances accordées par les banques aux développeurs immobiliers s'élève à 5,7 milliards de dollars. Car si les développeurs ayant souscrit à des crédits auprès des banques pour la construction de leurs projets n'arrivent pas à les vendre sur le marché, il existe un risque de non-recouvrement de ces dettes. Or la BDL ne souhaite pas voir le ratio de créances douteuses des banques augmenter, car cela menacerait leur bilan. À titre indicatif, selon Bankdata Financial Services, le ratio de créances douteuses des banques alpha – les 14 banques dont les dépôts excèdent 2 milliards de dollars – a déjà augmenté de 0,21 point au premier trimestre 2016 à 5,62 %.

Rigidités
Troisième intérêt de cette circulaire, permettre d'assouplir certaines rigidités existantes. « Auparavant, la Banque centrale était trop sévère et ne permettait pas aux banques de financer les compagnies immobilières qui achètent et revendent des produits pour ne pas encourager la spéculation sur le marché, conformément à la circulaire n° 81 de 2001 », note la source financière précitée. « Les banques ont compris qu'avec la situation économique, les dettes des développeurs immobiliers risquaient de devenir des créances douteuses.
Or si ces derniers ont hypothéqué leurs biens, la banque sera forcée de les saisir », explique M. Zarifeh. Mais ces saisies pour défaut de paiement constituent un problème pour les banques dans la mesure où celles-ci sont forcées de liquider les biens concernés dans les deux ans, comme le stipule la circulaire intermédiaire n° 267 de 2011. En mai 2015, la Commission de contrôle des banques avait ainsi rappelé à l'ordre certains établissements qui n'avaient toujours pas vendu des biens acquis depuis plus de quinze ans.
Reste la grande question soulevée par l'ensemble des acteurs interrogés par L'Orient-Le Jour : quel sera le taux d'intérêt appliqué à ce produit, et ce produit s'appuiera-t-il sur un mécanisme de prêts subventionnés par la BDL ? « Pour que ce produit financier soit intéressant, il faudrait y intégrer un taux d'intérêt préférentiel afin d'essayer d'attirer les investisseurs », souligne Mireille Korab Abi Nasr. « Les sociétés immobilières pourront acheter les unités ou projets pour des prix très attractifs, et à moyen terme générer des profits par le biais de leur revente. Car il n'y a pas d'effondrement du marché immobilier, mais seulement un réajustement des prix en fonction de la demande », rappelle M. Zarifeh.

Céline HADDAD | OLJ 05/07/2016 

Immobilier. Les ventes ont reculé d’un milliard de dollars

Il est clair que tous les indicateurs économiques ont enregistré une régression au cours des neuf premiers mois de 2015 sur un an. Le recul du secteur de l’immobilier est le plus percutant vu ses retombées indirectes sur plusieurs autres secteurs économiques productifs si l’on prend en compte le dicton populaire qui dit: «Lorsque le bâtiment va, tout va». En effet, le secteur de la construction et de l’immobilier est un pilier fondamental de la croissance économique d’autant que sa part représentait près de 20% du PIB. Aujourd’hui, sa part a reculé, pour tourner autour de 17%.

La valeur des transactions immobilières a ainsi enregistré une baisse de près d’un milliard de dollars de janvier à fin septembre 2015 sur un an, passant de 6,7 milliards de dollars sur la période couverte en 2014 à 5,7 milliards en 2015, soit un recul de 14%. Dans le même contexte, le volume du ciment délivré a régressé de 14,6%. Certains courtiers immobiliers sont persuadés que seuls les prix sur les appartements de grand standing ont été affectés à la baisse en l’absence des grandes fortunes arabes d’une part, et la satisfaction, dans un passé récent, de la forte demande des Libanais aisés, qui ont agrandi leurs appartements ou se sont déplacés vers des quartiers plus huppés, d’autre part. 

Reste le segment des jeunes couples qui sont en instance de s’installer, et les célibataires qui souhaitent quitter le giron familial pour gagner leur indépendance. La demande de ce segment de clientèle est bien définie: il s’agit d’appartements de petites et moyennes dimensions, dont le prix est inférieur à 400 000 dollars. Cette catégorie de demande n’aurait pas subi de coupe substantielle si l’on prend en considération la part des prêts logement dont les taux d’intérêt sont bonifiés grâce à la subvention de la Banque du Liban (BDL). Celle-ci représente entre 52 et 54% du total des avances consacrées à l’acquisition d’une résidence principale. Ainsi, dans un environnement d’instabilité locale et régionale, la demande sur l’immobilier est concentrée sur un segment de jeunes résidants ou non résidants, dont le budget est limité, ce qui a entraîné un recul du nombre des transactions immobilières de janvier à septembre 2015 de 13% sur un an, en 2015. En revanche, l’existence de cette catégorie de demandes a contribué à maintenir sur pied le secteur immobilier dans son ensemble. 

A cet élément, il faudrait ajouter l’absence du marché de réels spéculateurs (le nombre de spéculateurs ne dépasse pas 20% des acheteurs); l’absence de bulle immobilière qui se traduit au Liban par un mouvement de hausse graduelle des prix pour ensuite se stabiliser lors du ralentissement économique dans un processus d’absorption des nouveaux prix; l’effet de levier des développeurs immobiliers relativement faible, qui comptent plutôt sur un autofinancement de leurs projets et, enfin, la disponibilité limitée des terrains à construire surtout dans les chefs-lieux des mohafazat.

Liliane Mokbel (l'Hebdo Magazine, Dec 2015)

La valeur et le nombre de transactions en hausse

Immobilier : La valeur et le nombre de transactions en hausse

         Selon les derniers chiffres révélés par la direction générale de l'enregistrement foncier et du cadastre et rapportés par le Lebanon Weekly Monitor de Bank Audi, l'activité du secteur de l'immobilier a enregistré une légère amélioration. La valeur des transactions immobilières a en effet affiché une hausse de 7,6 % à la fin du mois d'octobre passant ainsi de 6 893 à 7 413 millions de dollars. 

        En parallèle, le nombre de transactions immobilières a progressé de 4,2 % à la fin du mois d'octobre. 

       Au niveau de la répartition régionale des transactions immobilières:

Beyrouth maintient sa position, sa part évaluée à 27,9 % fin octobre 2014 constitue même un léger progrès par rapport aux 27,1 % enregistrés un an plus tôt,.

L'évolution du marché au Liban-Sud est passée de 4,5 % à 6,8 % en un an, comme le démontrent les performances arrêtées fin octobre 2014. À noter que le Sud-Liban a été la destination privilégiée de beaucoup de Libanais, la plupart revenus d'Afrique au courant de l'été. 

La part de la région de Baabda a, de son côté, légèrement augmenté, passant ainsi de 21, 4 % à 22,2 % sur la même période. Idem pour Nabatiyeh, dont la part est passée de 2,8 % à 3,3 %, ou encore la Békaa, qui représente désormais 3,7 % du marché contre 3,3 % en octobre 2013. 

Toutes ces progressions ont été réalisées au détriment de deux régions principalement : si la part du Metn s'est effondrée en un an, passant de 21,3 % en 2013 à 17,2 % à la fin du mois d'octobre, celle du Keserouan a enregistré une baisse plus maîtrisée et se maintient à 11,2 % contre 12 % retenus en 2013.

Source: extrait article l'orient le jour 03/12/2014