Tuesday, 5 July 2016

La Banque du Liban veut stimuler le secteur immobilier



La Banque centrale a émis une nouvelle circulaire permettant aux sociétés immobilières de racheter des projets immobiliers invendus faisant l'objet d'un prêt en cours de remboursement.

Pour la première fois au Liban, les sociétés immobilières vont bénéficier d'un mécanisme financier incitatif pour acheter les projets invendus. Cette mesure, prévue par une circulaire (n° 427) publiée le 21 juin par la Banque du Liban (BDL), a été plutôt bien accueillie par les professionnels du secteur dans un contexte de conjoncture morose.
« Le marché immobilier est en stagnation, personne n'achète d'appartements », lance Imad Fawaz, directeur général de Fawaz Holding, qui possède un projet immobilier au centre-ville, où un seul appartement a été vendu sur une vingtaine encore en construction. Même constat pour la société immobilière Plus Properties : « Nous offrons des produits haut de gamme qui ont particulièrement été affectés par une baisse de la demande des expatriés, d'investisseurs ou de ressortissants des pays du Golfe. Nous avons vendu 50 % de notre projet immobilier, mais ce n'est pas suffisant car les coûts sont élevés et les prêts octroyés par les banques réclament des intérêts de 7 à 8 % », déplore Vincent Zarifeh, directeur financier de Plus Properties. Selon l'indice de la Byblos Bank sur la demande immobilière, celle-ci a baissé de 12,5 % en glissement annuel au premier trimestre 2016.

Aider les prometteurs
La BDL espère donc que l'injection de liquidités sur un marché en stagnation entraînera une stimulation de la demande. « L'idée de cette circulaire est de booster le secteur immobilier en aidant, d'un côté, les promoteurs à vendre leurs invendus et, d'un autre côté, en injectant des liquidités dans le secteur, créant ainsi de l'appétit sur le marché. Une telle initiative permettra de rassurer et accroître la confiance des investisseurs », explique une source financière haut placée. « Il n'existait auparavant aucune mesure encourageant les banques à octroyer des prêts aux sociétés immobilières pour racheter de nombreux biens immobiliers. Les dossiers étaient étudiés au cas par cas », indique Mireille Korab Abi Nasr, directrice du développement commercial à l'agence FFA Real Estate.
La circulaire énonce tout de même quelques conditions. Premièrement, l'acheteur doit financer personnellement au minimum 40 % de la valeur du prêt et le crédit ne peut couvrir que 50 % du montant de l'acquisition. Autre contrainte, les projets immobiliers pouvant être rachetés doivent faire l'objet d'un prêt en cours de remboursement auprès d'une banque. De plus, la compagnie immobilière rachetant le projet ne doit pas appartenir à une banque. Enfin, la société immobilière est dans l'obligation de revendre les biens acquis dans les dix années suivant son achat.
Outre l'injection de liquidités sur le marché, « l'objectif de cette circulaire est de diminuer le portefeuille des crédits octroyés aux développeurs immobiliers qui n'arrivent pas à vendre leurs appartements. De facto, cette circulaire permettra de réduire ce portefeuille de 40 % ainsi que d'assainir ces créances », analyse la source financière précitée. Selon elle, la valeur totale des créances accordées par les banques aux développeurs immobiliers s'élève à 5,7 milliards de dollars. Car si les développeurs ayant souscrit à des crédits auprès des banques pour la construction de leurs projets n'arrivent pas à les vendre sur le marché, il existe un risque de non-recouvrement de ces dettes. Or la BDL ne souhaite pas voir le ratio de créances douteuses des banques augmenter, car cela menacerait leur bilan. À titre indicatif, selon Bankdata Financial Services, le ratio de créances douteuses des banques alpha – les 14 banques dont les dépôts excèdent 2 milliards de dollars – a déjà augmenté de 0,21 point au premier trimestre 2016 à 5,62 %.

Rigidités
Troisième intérêt de cette circulaire, permettre d'assouplir certaines rigidités existantes. « Auparavant, la Banque centrale était trop sévère et ne permettait pas aux banques de financer les compagnies immobilières qui achètent et revendent des produits pour ne pas encourager la spéculation sur le marché, conformément à la circulaire n° 81 de 2001 », note la source financière précitée. « Les banques ont compris qu'avec la situation économique, les dettes des développeurs immobiliers risquaient de devenir des créances douteuses.
Or si ces derniers ont hypothéqué leurs biens, la banque sera forcée de les saisir », explique M. Zarifeh. Mais ces saisies pour défaut de paiement constituent un problème pour les banques dans la mesure où celles-ci sont forcées de liquider les biens concernés dans les deux ans, comme le stipule la circulaire intermédiaire n° 267 de 2011. En mai 2015, la Commission de contrôle des banques avait ainsi rappelé à l'ordre certains établissements qui n'avaient toujours pas vendu des biens acquis depuis plus de quinze ans.
Reste la grande question soulevée par l'ensemble des acteurs interrogés par L'Orient-Le Jour : quel sera le taux d'intérêt appliqué à ce produit, et ce produit s'appuiera-t-il sur un mécanisme de prêts subventionnés par la BDL ? « Pour que ce produit financier soit intéressant, il faudrait y intégrer un taux d'intérêt préférentiel afin d'essayer d'attirer les investisseurs », souligne Mireille Korab Abi Nasr. « Les sociétés immobilières pourront acheter les unités ou projets pour des prix très attractifs, et à moyen terme générer des profits par le biais de leur revente. Car il n'y a pas d'effondrement du marché immobilier, mais seulement un réajustement des prix en fonction de la demande », rappelle M. Zarifeh.

Céline HADDAD | OLJ 05/07/2016 



Wednesday, 27 April 2016

Right Ingredients to Sell your Home!


Right #Ingredients to #Sell your #Home!


-The #pricing of your home is the most important. It must reflect its #location and#condition; but don't #price it too high, your home will sit unsold for months developing the #reputation of a problem #property. -Keep your property #clean#de-clutter and arrange the #furniture display.


-Let a professional agent present your property and give real details about it. A#realestateagent can highlight the advantages of your home compare to other properties on the market.


- The more #financing terms and options are easy, the more potential #buyers there will be for your property.

Wednesday, 30 March 2016

Joe Kanaan, président de Sodeco Gestion. La demande, trop longtemps ignorée

Pour Joe Kanaan, président de Sodeco Gestion, la demande locale libanaise a trop longtemps été ignorée. Le marché immobilier était focalisé sur la demande arabe et celle de la diaspora. Deux composantes qui ont aujourd’hui disparu.


Comment s’est transformé le marché immobilier ces dernières années?
Le marché immobilier, tel que nous l’avons connu dans les années 2009-2011, est définitivement révolu. Aujourd’hui, le client est roi. Les acheteurs sont très peu nombreux, alors que l’offre est surabondante. Les promoteurs sont actuellement obligés de prendre en compte le vrai marché libanais, qui est constitué d’acheteurs locaux. Il s’agit de jeunes couples avec de très petits budgets de 250 000 dollars au maximum ou pour les ménages de plus de 40 ans disposant de budgets qui ne dépassent pas les 400 000 dollars. Les transactions immobilières en millions de dollars sont des exceptions, cela n’arrive que très peu souvent et ne suffit pas à écouler les stocks.

Comment expliquer ces évolutions?
Le marché immobilier libanais a commencé à subir les conséquences de la crise économique mondiale dès 2009. Le pouvoir d’achat de la diaspora libanaise a directement été impacté par la crise financière de 2008. Après cela, le marché immobilier libanais a commencé à perdre des clients potentiels, les expatriés disposant de moins de liquidités. Ensuite, en 2011, quand la guerre en Syrie a débuté et que les pays arabes ont commencé à boycotter le Liban, nous avons également perdu les riches clients du Golfe. En réalité, c’est la demande locale qui représente le vrai marché libanais, laquelle n’avait jamais été prise en compte. Les promoteurs immobiliers ont créé Beyrouth en se basant sur la demande de la diaspora et des pays du Golfe qui ne représentaient pourtant pas le vrai marché libanais. La demande locale a toujours été laissée-pour-compte, alors qu’aujourd’hui, il ne reste plus qu’elle au Liban. Personne ne tenait compte de la règle, tout le monde prenait en compte l’exception.

Aujourd’hui, la tendance est aux petites surfaces, prend-on enfin en compte la demande libanaise?
Les promoteurs immobiliers ont commencé à s’orienter vers des petites surfaces, car ils n’ont plus d’autres choix. Aujourd’hui, la demande est pratiquement entièrement composée de locaux. Les Libanais n’ont pas les moyens d’acheter des biens de 400 m2. Ils recherchent ceux en adéquation avec leurs budgets et ce n’est toujours pas le cas. Même si les petites surfaces se multiplient, les prix sont encore trop élevés par rapport à ce que peut s’offrir la demande. Il faut aujourd’hui que les promoteurs proposent enfin des produits adaptés à la demande locale. A Mar Mkhael par exemple, j’ai lancé un produit «Michel-Ange», composé de deux pièces de 83 m2, à 250 000 dollars, et de trois pièces de 109 m2, à 350 000 dollars. J’ai pratiquement vendu la moitié de ces biens, alors que la construction n’a pas encore démarré. Cela s’explique par le fait que le projet concerne enfin des produits adaptés aux Libanais. C’est un marché qui autrefois existait, mais n’était pas exploité. Pour se loger, les Libanais étaient obligés de s’éloigner de la capitale. Si c’est aujourd’hui toujours le cas, les choses devraient bouger car la situation l’oblige. Aujourd’hui, nous travaillons par exemple sur des projets à 170 000 dollars, c’est cela l’avenir.

A quelles nouvelles tendances peut-on s’attendre ces prochaines années?
Bien entendu, la tendance aux petites surfaces se poursuivra. On voit déjà se construire des lofts, des petits deux-pièces ou même des petits studios comme en Europe. Ce qui devrait se développer, ces prochaines années, est également la rénovation d’anciens immeubles. Les choses devraient commencer à bouger dans ce domaine-là.

Propos recueillis par Soraya Hamdan
(l'Hebdo Magazine, Fevrier 2016)

Tuesday, 16 February 2016

Tendances du marché. En 2016, le client est roi!


Après avoir grimpé en flèche entre 2008 et 2011, le marché immobilier aurait-il fini par se tasser, plombé par cinq ans de crise politico-sécuritaire au Liban et dans la région? Les prix auraient-ils enfin fini par diminuer? Si oui, pour combien de temps? Enquête.



Serait-il le moment idéal pour acheter à Beyrouth? Si le ralentissement du marché de l’immobilier s’est bien confirmé en 2015 et s’est même accéléré, peut-on pour autant parler d’un effondrement des prix? Pour Guillaume Boudisseau, spécialiste immobilier à Ramco, «si les prix sont quasiment à la baisse partout, il ne faut pas pour autant s’alarmer et parler de crise immobilière. Il s’agit plutôt d’un réajustement naturel du marché. Les prix avaient tellement augmenté de 2005 à 2009 qu’aujourd’hui, dans le contexte politico-économique et sécuritaire actuel, nous assistons simplement à un rééquilibrage des biens avec la demande».



Marché en stagnation

En effet, selon le dernier rapport de The Global Property Guide sur le marché immobilier au Liban, en 2009, les prix moyens à la vente avaient augmenté de 48,4% sur l’année, tandis qu’ils avaient même doublé dans certaines régions de Beyrouth entre 2008 et 2012. Le ralentissement aurait commencé en 2014 avec une baisse des prix moyens de 1,61%, toujours selon les mêmes sources. «Ce n’est pas une catastrophe que les prix soient en chute, ajoute Boudisseau. Il s’agit plutôt d’un rééquilibrage naturel du marché entre l’offre et la demande».
Pour les professionnels, il est ainsi encore beaucoup trop tôt pour parler de crise du marché immobilier. Selon Farès Massaad, président du syndicat des professionnels, «le marché est simplement en stagnation, nuance-t-il. Nous n’avons pas encore assisté à un véritable effondrement». Selon lui, les raisons de ce ralentissement s’expliquent par la situation régionale et les multiples crises sur le plan local.
Le marché immobilier n’a en effet pas été épargné par la crise syrienne, comme l’explique Georges Chehwan, président du groupe Plus Properties. «On considère, aujourd’hui, que c’est un marché dormant. Il n’y a pas de crise au vrai sens du terme, mais une stabilité au niveau de la demande». «La crise syrienne, combinée à un excès de l’offre, a entraîné un surplus d’appartements à vendre au Liban», poursuit le professionnel.
Les promoteurs immobiliers essaient aujourd’hui d’écouler leurs stocks à travers plusieurs mesures, comme la réduction des prix des biens ou une marge de négociation plus importante lors des transactions, des facilités de paiement via des prêts accordés par les banques et de nouveaux projets plus petits et construits en périphérie de la capitale libanaise».
Serait-ce ainsi le moment d’acheter? Pour Guillaume Boudisseau, aujourd’hui, le client est définitivement roi. «Les prix ont baissé beaucoup plus que l’année précédente, explique-t-il. Si les prix affichés n’ont baissé que de 5 à 15%, les marges de négociations possibles se sont encore creusées cette année avec des rabais pouvant atteindre les 20%».
«Ainsi, un bien affiché à 3 000 dollars le mètre carré l’an passé a été proposé à 2 800 dollars le mètre carré, et négocié à 2 500 dollars le mètre carré».

De belles affaires

Selon une étude de Ramco, le prix d’achat moyen d’un appartement en construction à Beyrouth s’établissait à 3 720 dollars le mètre carré au second trimestre de 2015. Ainsi, le prix moyen d’un appartement de 238 mètres carrés s’établissait à 885 360 dollars.
Cela dit, il faudrait relativiser ces baisses de prix selon le professionnel. «Nous ne sommes pas encore en crise. Pour cela, il faudrait que les prix chutent de plus de 30% et ce n’est pas encore le cas».
Il est possible de réaliser de belles affaires par les temps qui courent et même de négocier des biens neufs à moins de 300 000 dollars, notamment dans les quartiers périphériques de la ville comme Geitaoui, Badaoui, Adlié.
Le ralentissement du marché de l’immobilier s’est en réalité amorcé dès 2011 avec le début des événements en Syrie. Aujourd’hui, c’est le statu quo; la situation pourrait bien se poursuivre en 2016, si aucune amélioration politique ou sécuritaire ne se produit sur le plan interne, comme par exemple l’élection d’un nouveau président de la République et la formation d’un gouvernement.
«Si la situation interne continuait à se dégrader, on pourrait bien assister à une poursuite de la baisse des prix de l’immobilier, ajoute Guillaume Boudisseau. Au meilleur des cas, si élections il y a, on pourra s’attendre à un arrêt de la chute des prix de l’immobilier, mais je suis plus dubitatif quant à l’argument d’une reprise du marché en cas de formation d’un nouveau gouvernement. Une bonne nouvelle politique pourrait au mieux stopper la chute des prix, de là à faire repartir le marché, la question reste en suspens».
Pour le président du syndicat des professionnels, Farès Massaad, l’élément politique est le seul à influencer le marché immobilier libanais. «Si des solutions au conflit syrien sont envisageables et un accord entre les grandes puissances se concrétise, à ce moment-là nous serons témoins d’un marché immobilier en plein essor et prospérité pour 2016. Cela s’applique de même à tous les secteurs de notre marché économique».


Acheter à Beyrouth

Peut-on toujours acheter à moins de 300 000 dollars à Beyrouth?
Pour Georges Chehwan, la réponse est «oui». «On peut acheter à Beyrouth à 300 000 dollars, mais dans des quartiers populaires, et de petites surfaces. A Achrafié, il est possible de trouver des biens dans les quartiers de Badaoui, Geitaoui, Karm el-Zeitoun, mais aussi à Tarik el-Jdidé, Zarif... Si on achète, par exemple, un appartement de 100 m2, il est possible de trouver un bien à 200 000 ou 220 000 dollars.
Les prix à Beyrouth varient par ailleurs d’une région à l’autre, d’un quartier à l’autre et, même dans des ruelles adjacentes, on peut distinguer différends prix au mètre carré. Par exemple, à Achrafié, on peut trouver des prix de départ à partir de 2 400 dollars le mètre carré, comme à partir de 5 500 dollars. Au centre-ville, il est possible de trouver à partir de 6 000 dollars, comme à partir de 10 000 dollars. A Ras Beyrouth (Hamra, Clemenceau, Aïn el-Mreissé, Raouché, Manara, Ramlet el-Bayda, Koraytem, Verdun, Jnah, Mazraa, Bliss, etc.) à partir de 2 000 dollars, comme à partir de 6 000 dollars. Côté Badaro/Sami el-Solh, à partir de 2 500 dollars, comme à partir de 3 200 dollars en 2015.

Transactions en baisse de 13%

Le nombre des transactions immobilières a chuté de 13,3% en glissement annuel pour s’établir à 15 774 unités au second trimestre de 2015. La valeur des biens échangés a, elle, baissé de 19,2% à 1,96 milliard de dollars sur la même période, selon le registre foncier.
A noter que de manière surprenante, les investissements étrangers ont augmenté, en dépit du contexte politico-sécuritaire ambiant, de 31,6% au second trimestre de 2015 représentant 363 unités, toujours selon le registre foncier.
En 2014, les acheteurs étrangers représentaient 1,69% du total des transactions immobilières effectuées au Liban, en baisse par rapport aux 2,04% et 2,53% qu’ils représentaient en 2009 et 2010.

Soraya Hamdan - Magazine Le Mensuel - fevrier 2016


Tuesday, 1 December 2015

Immobilier. Les ventes ont reculé d’un milliard de dollars


Il est clair que tous les indicateurs économiques ont enregistré une régression au cours des neuf premiers mois de 2015 sur un an. Le recul du secteur de l’immobilier est le plus percutant vu ses retombées indirectes sur plusieurs autres secteurs économiques productifs si l’on prend en compte le dicton populaire qui dit: «Lorsque le bâtiment va, tout va». En effet, le secteur de la construction et de l’immobilier est un pilier fondamental de la croissance économique d’autant que sa part représentait près de 20% du PIB. Aujourd’hui, sa part a reculé, pour tourner autour de 17%.

La valeur des transactions immobilières a ainsi enregistré une baisse de près d’un milliard de dollars de janvier à fin septembre 2015 sur un an, passant de 6,7 milliards de dollars sur la période couverte en 2014 à 5,7 milliards en 2015, soit un recul de 14%. Dans le même contexte, le volume du ciment délivré a régressé de 14,6%. Certains courtiers immobiliers sont persuadés que seuls les prix sur les appartements de grand standing ont été affectés à la baisse en l’absence des grandes fortunes arabes d’une part, et la satisfaction, dans un passé récent, de la forte demande des Libanais aisés, qui ont agrandi leurs appartements ou se sont déplacés vers des quartiers plus huppés, d’autre part. 


Reste le segment des jeunes couples qui sont en instance de s’installer, et les célibataires qui souhaitent quitter le giron familial pour gagner leur indépendance. La demande de ce segment de clientèle est bien définie: il s’agit d’appartements de petites et moyennes dimensions, dont le prix est inférieur à 400 000 dollars. Cette catégorie de demande n’aurait pas subi de coupe substantielle si l’on prend en considération la part des prêts logement dont les taux d’intérêt sont bonifiés grâce à la subvention de la Banque du Liban (BDL). Celle-ci représente entre 52 et 54% du total des avances consacrées à l’acquisition d’une résidence principale. Ainsi, dans un environnement d’instabilité locale et régionale, la demande sur l’immobilier est concentrée sur un segment de jeunes résidants ou non résidants, dont le budget est limité, ce qui a entraîné un recul du nombre des transactions immobilières de janvier à septembre 2015 de 13% sur un an, en 2015. En revanche, l’existence de cette catégorie de demandes a contribué à maintenir sur pied le secteur immobilier dans son ensemble. 

A cet élément, il faudrait ajouter l’absence du marché de réels spéculateurs (le nombre de spéculateurs ne dépasse pas 20% des acheteurs); l’absence de bulle immobilière qui se traduit au Liban par un mouvement de hausse graduelle des prix pour ensuite se stabiliser lors du ralentissement économique dans un processus d’absorption des nouveaux prix; l’effet de levier des développeurs immobiliers relativement faible, qui comptent plutôt sur un autofinancement de leurs projets et, enfin, la disponibilité limitée des terrains à construire surtout dans les chefs-lieux des mohafazat.

Liliane Mokbel (l'Hebdo Magazine, Dec 2015)

Wednesday, 7 October 2015

Focus on small and affordable apartments

Real estate developers shun big apartments
BEIRUT: Most real estate developers are shifting their construction activity outside Beirut in a bid to focus on small and affordable apartments, Bank Audi said. “The share of Beirut out of total permits moved down to just 8 percent in 2014. A slowing property market yet does not mean activity is nonexistent. It just obeys to the overall politico-security mood and buyer sentiment,” Audi said in its report on the real estate sector in Lebanon.
The economic slowdown and the limited purchasing power of most Lebanese working force has induced real estate developers to invest in small- and medium-sized apartments outside the capital.
Most mega real estate projects in Lebanon came to halt amid very low demand for luxury apartments.

“And since locals are the ones driving the market nowadays, sales in the small to midsize property market are the ones shaping supply trends,” the report explained.
It added forthcoming projects would be fewer in Beirut than they were a few years ago in favor of Mount Lebanon and the south.
“Quite a few developers have had to adapt to this new reality, and have started to construct smaller properties in the hope of capturing new demand. Construction permits edged 18.5 percent lower in the first seven months of 2015,” Audi added.
The report noted that the Lebanese real estate sector has lately been witnessing an accentuated slowdown in activity against the backdrop of heightened political bickering and still elevated realty prices on the internal front, and the repercussions of the ongoing war in Syria on investor and buyer confidence on the external front.
“Lebanese resident buyers are keeping the market afloat, with the more limited financial means they have compared to Gulf nationals or even Lebanese expatriates meaning less space is being bought. Property sales value trends perfectly reflect a lower number of sales transactions, with the latter diving by 13.4 percent in the first seven months of 2015,” Audi said.
The report stressed that Central Bank’s stimulus package has helped to a great extent keep the real estate market relatively stable.
“With prices still high in practically all residential areas, a persistent gap between property prices and the income per capita of Lebanese residents has been more or less plaguing sales, regardless of the overall buyer mood. This is where BDL has been injecting a breath of fresh air into the market, launching a welcome initiative by all stakeholders concerned a couple of years ago, consisting of an economic stimulus package of which a non-negligible chunk allocated to housing and aiming to boost economic growth amidst currently prevailing difficult conditions.
BDL recently announced yet another round of stimulus measures for 2016 amounting to a record high $1.5 billion (of which a significant portion of housing loans), which is expected to extend the win-win situation for all parties involved in the realty market.”
Audi added that the shift to smaller apartments is quite natural under the current circumstances although the demand for the smaller units has reached their high points.
“Large-sized flats are much less demanded nowadays, and sales in the higher end segment of the market are more or less frozen, a few exceptions aside. This does not mean that the smaller sized flats are selling like hotcakes. These are actually also feeling the pinch of the local market slowdown,” the report said.
Audi emphasized that despite the drop in real estate transactions the prices of housing units
“The reasons behind the sticky prices are three-fold. First and foremost, the profile of buyers has a big role in shaping the stickiness or resilience of prices. These consist mostly of locals seeking to buy a property to live in it, rather than invest for a relatively short period of time and make an exit to cash in some gains,” Audi said.
It added that it is widely estimated that speculators do not account for more than 20 percent of total market activity on the overall, and thus have a limited role in shaping market pricing.
“Second, property developers themselves are not heavily indebted toward banking institutions when it comes to their construction projects. While some do resort to banks to fund their building activity, the majority relies on self-financing rather than bank debt, otherwise on pre-sales which help them finance projects by injecting future residents’ funds,” Audi argued.
The third factor, according to the report, is due to the small size of Lebanon and limited available lands for construction.
“With Lebanon being a small country with a more and more limited number of virgin plots available for sale, the cost of land is certainly not on its way down. This implies a structural support for flat prices,” Audi said.
© Copyright The Daily Star 2015.


Find Good Deals on: http://www.sodeco-gestion.com/en/real-estate-hotproperties