La Banque centrale a émis une nouvelle
circulaire permettant aux sociétés immobilières de racheter des projets
immobiliers invendus faisant l'objet d'un prêt en cours de
remboursement.
Pour la première fois au Liban, les sociétés immobilières vont
bénéficier d'un mécanisme financier incitatif pour acheter les projets
invendus. Cette mesure, prévue par une circulaire (n° 427) publiée le 21
juin par la Banque du Liban (BDL), a été plutôt bien accueillie par les
professionnels du secteur dans un contexte de conjoncture morose.
« Le marché immobilier est en stagnation, personne n'achète d'appartements », lance Imad Fawaz, directeur général de Fawaz Holding, qui possède un projet immobilier au centre-ville, où un seul appartement a été vendu sur une vingtaine encore en construction. Même constat pour la société immobilière Plus Properties : « Nous offrons des produits haut de gamme qui ont particulièrement été affectés par une baisse de la demande des expatriés, d'investisseurs ou de ressortissants des pays du Golfe. Nous avons vendu 50 % de notre projet immobilier, mais ce n'est pas suffisant car les coûts sont élevés et les prêts octroyés par les banques réclament des intérêts de 7 à 8 % », déplore Vincent Zarifeh, directeur financier de Plus Properties. Selon l'indice de la Byblos Bank sur la demande immobilière, celle-ci a baissé de 12,5 % en glissement annuel au premier trimestre 2016.
Aider les prometteurs
La BDL espère donc que l'injection de liquidités sur un marché en stagnation entraînera une stimulation de la demande. « L'idée de cette circulaire est de booster le secteur immobilier en aidant, d'un côté, les promoteurs à vendre leurs invendus et, d'un autre côté, en injectant des liquidités dans le secteur, créant ainsi de l'appétit sur le marché. Une telle initiative permettra de rassurer et accroître la confiance des investisseurs », explique une source financière haut placée. « Il n'existait auparavant aucune mesure encourageant les banques à octroyer des prêts aux sociétés immobilières pour racheter de nombreux biens immobiliers. Les dossiers étaient étudiés au cas par cas », indique Mireille Korab Abi Nasr, directrice du développement commercial à l'agence FFA Real Estate.
La circulaire énonce tout de même quelques conditions. Premièrement, l'acheteur doit financer personnellement au minimum 40 % de la valeur du prêt et le crédit ne peut couvrir que 50 % du montant de l'acquisition. Autre contrainte, les projets immobiliers pouvant être rachetés doivent faire l'objet d'un prêt en cours de remboursement auprès d'une banque. De plus, la compagnie immobilière rachetant le projet ne doit pas appartenir à une banque. Enfin, la société immobilière est dans l'obligation de revendre les biens acquis dans les dix années suivant son achat.
Outre l'injection de liquidités sur le marché, « l'objectif de cette circulaire est de diminuer le portefeuille des crédits octroyés aux développeurs immobiliers qui n'arrivent pas à vendre leurs appartements. De facto, cette circulaire permettra de réduire ce portefeuille de 40 % ainsi que d'assainir ces créances », analyse la source financière précitée. Selon elle, la valeur totale des créances accordées par les banques aux développeurs immobiliers s'élève à 5,7 milliards de dollars. Car si les développeurs ayant souscrit à des crédits auprès des banques pour la construction de leurs projets n'arrivent pas à les vendre sur le marché, il existe un risque de non-recouvrement de ces dettes. Or la BDL ne souhaite pas voir le ratio de créances douteuses des banques augmenter, car cela menacerait leur bilan. À titre indicatif, selon Bankdata Financial Services, le ratio de créances douteuses des banques alpha – les 14 banques dont les dépôts excèdent 2 milliards de dollars – a déjà augmenté de 0,21 point au premier trimestre 2016 à 5,62 %.
Rigidités
Troisième intérêt de cette circulaire, permettre d'assouplir certaines rigidités existantes. « Auparavant, la Banque centrale était trop sévère et ne permettait pas aux banques de financer les compagnies immobilières qui achètent et revendent des produits pour ne pas encourager la spéculation sur le marché, conformément à la circulaire n° 81 de 2001 », note la source financière précitée. « Les banques ont compris qu'avec la situation économique, les dettes des développeurs immobiliers risquaient de devenir des créances douteuses.
Or si ces derniers ont hypothéqué leurs biens, la banque sera forcée de les saisir », explique M. Zarifeh. Mais ces saisies pour défaut de paiement constituent un problème pour les banques dans la mesure où celles-ci sont forcées de liquider les biens concernés dans les deux ans, comme le stipule la circulaire intermédiaire n° 267 de 2011. En mai 2015, la Commission de contrôle des banques avait ainsi rappelé à l'ordre certains établissements qui n'avaient toujours pas vendu des biens acquis depuis plus de quinze ans.
Reste la grande question soulevée par l'ensemble des acteurs interrogés par L'Orient-Le Jour : quel sera le taux d'intérêt appliqué à ce produit, et ce produit s'appuiera-t-il sur un mécanisme de prêts subventionnés par la BDL ? « Pour que ce produit financier soit intéressant, il faudrait y intégrer un taux d'intérêt préférentiel afin d'essayer d'attirer les investisseurs », souligne Mireille Korab Abi Nasr. « Les sociétés immobilières pourront acheter les unités ou projets pour des prix très attractifs, et à moyen terme générer des profits par le biais de leur revente. Car il n'y a pas d'effondrement du marché immobilier, mais seulement un réajustement des prix en fonction de la demande », rappelle M. Zarifeh.
« Le marché immobilier est en stagnation, personne n'achète d'appartements », lance Imad Fawaz, directeur général de Fawaz Holding, qui possède un projet immobilier au centre-ville, où un seul appartement a été vendu sur une vingtaine encore en construction. Même constat pour la société immobilière Plus Properties : « Nous offrons des produits haut de gamme qui ont particulièrement été affectés par une baisse de la demande des expatriés, d'investisseurs ou de ressortissants des pays du Golfe. Nous avons vendu 50 % de notre projet immobilier, mais ce n'est pas suffisant car les coûts sont élevés et les prêts octroyés par les banques réclament des intérêts de 7 à 8 % », déplore Vincent Zarifeh, directeur financier de Plus Properties. Selon l'indice de la Byblos Bank sur la demande immobilière, celle-ci a baissé de 12,5 % en glissement annuel au premier trimestre 2016.
Aider les prometteurs
La BDL espère donc que l'injection de liquidités sur un marché en stagnation entraînera une stimulation de la demande. « L'idée de cette circulaire est de booster le secteur immobilier en aidant, d'un côté, les promoteurs à vendre leurs invendus et, d'un autre côté, en injectant des liquidités dans le secteur, créant ainsi de l'appétit sur le marché. Une telle initiative permettra de rassurer et accroître la confiance des investisseurs », explique une source financière haut placée. « Il n'existait auparavant aucune mesure encourageant les banques à octroyer des prêts aux sociétés immobilières pour racheter de nombreux biens immobiliers. Les dossiers étaient étudiés au cas par cas », indique Mireille Korab Abi Nasr, directrice du développement commercial à l'agence FFA Real Estate.
La circulaire énonce tout de même quelques conditions. Premièrement, l'acheteur doit financer personnellement au minimum 40 % de la valeur du prêt et le crédit ne peut couvrir que 50 % du montant de l'acquisition. Autre contrainte, les projets immobiliers pouvant être rachetés doivent faire l'objet d'un prêt en cours de remboursement auprès d'une banque. De plus, la compagnie immobilière rachetant le projet ne doit pas appartenir à une banque. Enfin, la société immobilière est dans l'obligation de revendre les biens acquis dans les dix années suivant son achat.
Outre l'injection de liquidités sur le marché, « l'objectif de cette circulaire est de diminuer le portefeuille des crédits octroyés aux développeurs immobiliers qui n'arrivent pas à vendre leurs appartements. De facto, cette circulaire permettra de réduire ce portefeuille de 40 % ainsi que d'assainir ces créances », analyse la source financière précitée. Selon elle, la valeur totale des créances accordées par les banques aux développeurs immobiliers s'élève à 5,7 milliards de dollars. Car si les développeurs ayant souscrit à des crédits auprès des banques pour la construction de leurs projets n'arrivent pas à les vendre sur le marché, il existe un risque de non-recouvrement de ces dettes. Or la BDL ne souhaite pas voir le ratio de créances douteuses des banques augmenter, car cela menacerait leur bilan. À titre indicatif, selon Bankdata Financial Services, le ratio de créances douteuses des banques alpha – les 14 banques dont les dépôts excèdent 2 milliards de dollars – a déjà augmenté de 0,21 point au premier trimestre 2016 à 5,62 %.
Rigidités
Troisième intérêt de cette circulaire, permettre d'assouplir certaines rigidités existantes. « Auparavant, la Banque centrale était trop sévère et ne permettait pas aux banques de financer les compagnies immobilières qui achètent et revendent des produits pour ne pas encourager la spéculation sur le marché, conformément à la circulaire n° 81 de 2001 », note la source financière précitée. « Les banques ont compris qu'avec la situation économique, les dettes des développeurs immobiliers risquaient de devenir des créances douteuses.
Or si ces derniers ont hypothéqué leurs biens, la banque sera forcée de les saisir », explique M. Zarifeh. Mais ces saisies pour défaut de paiement constituent un problème pour les banques dans la mesure où celles-ci sont forcées de liquider les biens concernés dans les deux ans, comme le stipule la circulaire intermédiaire n° 267 de 2011. En mai 2015, la Commission de contrôle des banques avait ainsi rappelé à l'ordre certains établissements qui n'avaient toujours pas vendu des biens acquis depuis plus de quinze ans.
Reste la grande question soulevée par l'ensemble des acteurs interrogés par L'Orient-Le Jour : quel sera le taux d'intérêt appliqué à ce produit, et ce produit s'appuiera-t-il sur un mécanisme de prêts subventionnés par la BDL ? « Pour que ce produit financier soit intéressant, il faudrait y intégrer un taux d'intérêt préférentiel afin d'essayer d'attirer les investisseurs », souligne Mireille Korab Abi Nasr. « Les sociétés immobilières pourront acheter les unités ou projets pour des prix très attractifs, et à moyen terme générer des profits par le biais de leur revente. Car il n'y a pas d'effondrement du marché immobilier, mais seulement un réajustement des prix en fonction de la demande », rappelle M. Zarifeh.
