Tendances du marché. En 2016, le client est roi!

Après avoir grimpé en flèche entre 2008 et 2011, le marché immobilier aurait-il fini par se tasser, plombé par cinq ans de crise politico-sécuritaire au Liban et dans la région? Les prix auraient-ils enfin fini par diminuer? Si oui, pour combien de temps? Enquête.

Serait-il le moment idéal pour acheter à Beyrouth? Si le ralentissement du marché de l’immobilier s’est bien confirmé en 2015 et s’est même accéléré, peut-on pour autant parler d’un effondrement des prix? Pour Guillaume Boudisseau, spécialiste immobilier à Ramco, «si les prix sont quasiment à la baisse partout, il ne faut pas pour autant s’alarmer et parler de crise immobilière. Il s’agit plutôt d’un réajustement naturel du marché. Les prix avaient tellement augmenté de 2005 à 2009 qu’aujourd’hui, dans le contexte politico-économique et sécuritaire actuel, nous assistons simplement à un rééquilibrage des biens avec la demande».

Marché en stagnation

En effet, selon le dernier rapport de The Global Property Guide sur le marché immobilier au Liban, en 2009, les prix moyens à la vente avaient augmenté de 48,4% sur l’année, tandis qu’ils avaient même doublé dans certaines régions de Beyrouth entre 2008 et 2012. Le ralentissement aurait commencé en 2014 avec une baisse des prix moyens de 1,61%, toujours selon les mêmes sources. «Ce n’est pas une catastrophe que les prix soient en chute, ajoute Boudisseau. Il s’agit plutôt d’un rééquilibrage naturel du marché entre l’offre et la demande».
Pour les professionnels, il est ainsi encore beaucoup trop tôt pour parler de crise du marché immobilier. Selon Farès Massaad, président du syndicat des professionnels, «le marché est simplement en stagnation, nuance-t-il. Nous n’avons pas encore assisté à un véritable effondrement». Selon lui, les raisons de ce ralentissement s’expliquent par la situation régionale et les multiples crises sur le plan local.
Le marché immobilier n’a en effet pas été épargné par la crise syrienne, comme l’explique Georges Chehwan, président du groupe Plus Properties. «On considère, aujourd’hui, que c’est un marché dormant. Il n’y a pas de crise au vrai sens du terme, mais une stabilité au niveau de la demande». «La crise syrienne, combinée à un excès de l’offre, a entraîné un surplus d’appartements à vendre au Liban», poursuit le professionnel.
Les promoteurs immobiliers essaient aujourd’hui d’écouler leurs stocks à travers plusieurs mesures, comme la réduction des prix des biens ou une marge de négociation plus importante lors des transactions, des facilités de paiement via des prêts accordés par les banques et de nouveaux projets plus petits et construits en périphérie de la capitale libanaise».
Serait-ce ainsi le moment d’acheter? Pour Guillaume Boudisseau, aujourd’hui, le client est définitivement roi. «Les prix ont baissé beaucoup plus que l’année précédente, explique-t-il. Si les prix affichés n’ont baissé que de 5 à 15%, les marges de négociations possibles se sont encore creusées cette année avec des rabais pouvant atteindre les 20%».
«Ainsi, un bien affiché à 3 000 dollars le mètre carré l’an passé a été proposé à 2 800 dollars le mètre carré, et négocié à 2 500 dollars le mètre carré».

De belles affaires

Selon une étude de Ramco, le prix d’achat moyen d’un appartement en construction à Beyrouth s’établissait à 3 720 dollars le mètre carré au second trimestre de 2015. Ainsi, le prix moyen d’un appartement de 238 mètres carrés s’établissait à 885 360 dollars.
Cela dit, il faudrait relativiser ces baisses de prix selon le professionnel. «Nous ne sommes pas encore en crise. Pour cela, il faudrait que les prix chutent de plus de 30% et ce n’est pas encore le cas».
Il est possible de réaliser de belles affaires par les temps qui courent et même de négocier des biens neufs à moins de 300 000 dollars, notamment dans les quartiers périphériques de la ville comme Geitaoui, Badaoui, Adlié.
Le ralentissement du marché de l’immobilier s’est en réalité amorcé dès 2011 avec le début des événements en Syrie. Aujourd’hui, c’est le statu quo; la situation pourrait bien se poursuivre en 2016, si aucune amélioration politique ou sécuritaire ne se produit sur le plan interne, comme par exemple l’élection d’un nouveau président de la République et la formation d’un gouvernement.
«Si la situation interne continuait à se dégrader, on pourrait bien assister à une poursuite de la baisse des prix de l’immobilier, ajoute Guillaume Boudisseau. Au meilleur des cas, si élections il y a, on pourra s’attendre à un arrêt de la chute des prix de l’immobilier, mais je suis plus dubitatif quant à l’argument d’une reprise du marché en cas de formation d’un nouveau gouvernement. Une bonne nouvelle politique pourrait au mieux stopper la chute des prix, de là à faire repartir le marché, la question reste en suspens».
Pour le président du syndicat des professionnels, Farès Massaad, l’élément politique est le seul à influencer le marché immobilier libanais. «Si des solutions au conflit syrien sont envisageables et un accord entre les grandes puissances se concrétise, à ce moment-là nous serons témoins d’un marché immobilier en plein essor et prospérité pour 2016. Cela s’applique de même à tous les secteurs de notre marché économique».

Acheter à Beyrouth

Peut-on toujours acheter à moins de 300 000 dollars à Beyrouth?
Pour Georges Chehwan, la réponse est «oui». «On peut acheter à Beyrouth à 300 000 dollars, mais dans des quartiers populaires, et de petites surfaces. A Achrafié, il est possible de trouver des biens dans les quartiers de Badaoui, Geitaoui, Karm el-Zeitoun, mais aussi à Tarik el-Jdidé, Zarif... Si on achète, par exemple, un appartement de 100 m2, il est possible de trouver un bien à 200 000 ou 220 000 dollars.
Les prix à Beyrouth varient par ailleurs d’une région à l’autre, d’un quartier à l’autre et, même dans des ruelles adjacentes, on peut distinguer différends prix au mètre carré. Par exemple, à Achrafié, on peut trouver des prix de départ à partir de 2 400 dollars le mètre carré, comme à partir de 5 500 dollars. Au centre-ville, il est possible de trouver à partir de 6 000 dollars, comme à partir de 10 000 dollars. A Ras Beyrouth (Hamra, Clemenceau, Aïn el-Mreissé, Raouché, Manara, Ramlet el-Bayda, Koraytem, Verdun, Jnah, Mazraa, Bliss, etc.) à partir de 2 000 dollars, comme à partir de 6 000 dollars. Côté Badaro/Sami el-Solh, à partir de 2 500 dollars, comme à partir de 3 200 dollars en 2015.

Transactions en baisse de 13%

Le nombre des transactions immobilières a chuté de 13,3% en glissement annuel pour s’établir à 15 774 unités au second trimestre de 2015. La valeur des biens échangés a, elle, baissé de 19,2% à 1,96 milliard de dollars sur la même période, selon le registre foncier.
A noter que de manière surprenante, les investissements étrangers ont augmenté, en dépit du contexte politico-sécuritaire ambiant, de 31,6% au second trimestre de 2015 représentant 363 unités, toujours selon le registre foncier.
En 2014, les acheteurs étrangers représentaient 1,69% du total des transactions immobilières effectuées au Liban, en baisse par rapport aux 2,04% et 2,53% qu’ils représentaient en 2009 et 2010.

Soraya Hamdan - Magazine Le Mensuel - fevrier 2016

Immobilier. Les ventes ont reculé d’un milliard de dollars

Il est clair que tous les indicateurs économiques ont enregistré une régression au cours des neuf premiers mois de 2015 sur un an. Le recul du secteur de l’immobilier est le plus percutant vu ses retombées indirectes sur plusieurs autres secteurs économiques productifs si l’on prend en compte le dicton populaire qui dit: «Lorsque le bâtiment va, tout va». En effet, le secteur de la construction et de l’immobilier est un pilier fondamental de la croissance économique d’autant que sa part représentait près de 20% du PIB. Aujourd’hui, sa part a reculé, pour tourner autour de 17%.

La valeur des transactions immobilières a ainsi enregistré une baisse de près d’un milliard de dollars de janvier à fin septembre 2015 sur un an, passant de 6,7 milliards de dollars sur la période couverte en 2014 à 5,7 milliards en 2015, soit un recul de 14%. Dans le même contexte, le volume du ciment délivré a régressé de 14,6%. Certains courtiers immobiliers sont persuadés que seuls les prix sur les appartements de grand standing ont été affectés à la baisse en l’absence des grandes fortunes arabes d’une part, et la satisfaction, dans un passé récent, de la forte demande des Libanais aisés, qui ont agrandi leurs appartements ou se sont déplacés vers des quartiers plus huppés, d’autre part. 

Reste le segment des jeunes couples qui sont en instance de s’installer, et les célibataires qui souhaitent quitter le giron familial pour gagner leur indépendance. La demande de ce segment de clientèle est bien définie: il s’agit d’appartements de petites et moyennes dimensions, dont le prix est inférieur à 400 000 dollars. Cette catégorie de demande n’aurait pas subi de coupe substantielle si l’on prend en considération la part des prêts logement dont les taux d’intérêt sont bonifiés grâce à la subvention de la Banque du Liban (BDL). Celle-ci représente entre 52 et 54% du total des avances consacrées à l’acquisition d’une résidence principale. Ainsi, dans un environnement d’instabilité locale et régionale, la demande sur l’immobilier est concentrée sur un segment de jeunes résidants ou non résidants, dont le budget est limité, ce qui a entraîné un recul du nombre des transactions immobilières de janvier à septembre 2015 de 13% sur un an, en 2015. En revanche, l’existence de cette catégorie de demandes a contribué à maintenir sur pied le secteur immobilier dans son ensemble. 

A cet élément, il faudrait ajouter l’absence du marché de réels spéculateurs (le nombre de spéculateurs ne dépasse pas 20% des acheteurs); l’absence de bulle immobilière qui se traduit au Liban par un mouvement de hausse graduelle des prix pour ensuite se stabiliser lors du ralentissement économique dans un processus d’absorption des nouveaux prix; l’effet de levier des développeurs immobiliers relativement faible, qui comptent plutôt sur un autofinancement de leurs projets et, enfin, la disponibilité limitée des terrains à construire surtout dans les chefs-lieux des mohafazat.

Liliane Mokbel (l'Hebdo Magazine, Dec 2015)

Focus on small and affordable apartments

Real estate developers shun big apartments

BEIRUT: Most real estate developers are shifting their construction activity outside Beirut in a bid to focus on small and affordable apartments, Bank Audi said. “The share of Beirut out of total permits moved down to just 8 percent in 2014. A slowing property market yet does not mean activity is nonexistent. It just obeys to the overall politico-security mood and buyer sentiment,” Audi said in its report on the real estate sector in Lebanon.

The economic slowdown and the limited purchasing power of most Lebanese working force has induced real estate developers to invest in small- and medium-sized apartments outside the capital.

Most mega real estate projects in Lebanon came to halt amid very low demand for luxury apartments.

“And since locals are the ones driving the market nowadays, sales in the small to midsize property market are the ones shaping supply trends,” the report explained.

It added forthcoming projects would be fewer in Beirut than they were a few years ago in favor of Mount Lebanon and the south.

“Quite a few developers have had to adapt to this new reality, and have started to construct smaller properties in the hope of capturing new demand. Construction permits edged 18.5 percent lower in the first seven months of 2015,” Audi added.

The report noted that the Lebanese real estate sector has lately been witnessing an accentuated slowdown in activity against the backdrop of heightened political bickering and still elevated realty prices on the internal front, and the repercussions of the ongoing war in Syria on investor and buyer confidence on the external front.

“Lebanese resident buyers are keeping the market afloat, with the more limited financial means they have compared to Gulf nationals or even Lebanese expatriates meaning less space is being bought. Property sales value trends perfectly reflect a lower number of sales transactions, with the latter diving by 13.4 percent in the first seven months of 2015,” Audi said.

The report stressed that Central Bank’s stimulus package has helped to a great extent keep the real estate market relatively stable.

“With prices still high in practically all residential areas, a persistent gap between property prices and the income per capita of Lebanese residents has been more or less plaguing sales, regardless of the overall buyer mood. This is where BDL has been injecting a breath of fresh air into the market, launching a welcome initiative by all stakeholders concerned a couple of years ago, consisting of an economic stimulus package of which a non-negligible chunk allocated to housing and aiming to boost economic growth amidst currently prevailing difficult conditions.

BDL recently announced yet another round of stimulus measures for 2016 amounting to a record high $1.5 billion (of which a significant portion of housing loans), which is expected to extend the win-win situation for all parties involved in the realty market.”

Audi added that the shift to smaller apartments is quite natural under the current circumstances although the demand for the smaller units has reached their high points.

“Large-sized flats are much less demanded nowadays, and sales in the higher end segment of the market are more or less frozen, a few exceptions aside. This does not mean that the smaller sized flats are selling like hotcakes. These are actually also feeling the pinch of the local market slowdown,” the report said.

Audi emphasized that despite the drop in real estate transactions the prices of housing units

“The reasons behind the sticky prices are three-fold. First and foremost, the profile of buyers has a big role in shaping the stickiness or resilience of prices. These consist mostly of locals seeking to buy a property to live in it, rather than invest for a relatively short period of time and make an exit to cash in some gains,” Audi said.

It added that it is widely estimated that speculators do not account for more than 20 percent of total market activity on the overall, and thus have a limited role in shaping market pricing.

“Second, property developers themselves are not heavily indebted toward banking institutions when it comes to their construction projects. While some do resort to banks to fund their building activity, the majority relies on self-financing rather than bank debt, otherwise on pre-sales which help them finance projects by injecting future residents’ funds,” Audi argued.

The third factor, according to the report, is due to the small size of Lebanon and limited available lands for construction.

“With Lebanon being a small country with a more and more limited number of virgin plots available for sale, the cost of land is certainly not on its way down. This implies a structural support for flat prices,” Audi said.

© Copyright The Daily Star 2015.

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Immobilier. Les Libanais ont-ils intérêt à investir à Chypre?

Investir à Chypre?

Il n’y a pas lieu de parler réellement d’investissement avec rendement à moyen ou plus long termes lorsqu’il s’agit d’évaluer une transaction d’achat par un Libanais d’un bien-fonds immobilier dans l’île de Chypre. Le marché chypriote n’est pas celui où peuvent se permettre de jouer des spéculateurs de l’immobilier. Il n’est pas liquide vu son étroitesse et sa non-profondeur. D’où l’absence de perspectives d’une plus-value évidente. D’autant que l’île a connu dans un passé tout récent, en 2012 et 2013, une crise économique sans précédent, contraignant le gouvernement à poser des restrictions sur les banques opérant dans le pays, traduites par une limite sur les transferts d’argent et les paiements scripturaux.
Chypre accueille neuf filiales de banques libanaises et deux banques chypriotes appartenant à des institutions bancaires libanaises. L’approche d’un quelconque intérêt des Libanais pour le secteur immobilier à Chypre pourrait se faire, à la rigueur, en termes de «pied-à-terre» au cas où la situation sécuritaire venait à se dégrader au pays du Cèdre. Cette conjoncture s’était présentée dans les années 80, lorsque les Libanais avaient fui la guerre qui battait son plein dans leur pays, constituant un pilier de la croissance économique de l’île. Une fois la violence terminée, ils avaient eu du mal à liquider leurs avoirs fonciers, surtout les hommes d’affaires, qui avaient investi dans des hôtels de luxe à Limassol. Contacté par Magazine, Joe Kanaan, consultant en immobilier, refuse de parler de «ruée ou d’engouement» des Libanais pour le secteur chypriote de l’immobilier. «Depuis la crise chypriote, nous recevons régulièrement de nombreuses demandes de la part d’agents immobiliers chypriotes pour la promotion d’appartements résidentiels dans différentes régions de l’île. Elles dorment dans nos tiroirs», dit-il, ajoutant qu’il ne croit pas aux rumeurs des scénarios fatalistes qui courent dans le pays. A son tour, Farès Massaad, également consultant en immobilier, considère que l’intérêt que portent les Libanais au marché foncier chypriote ne fait pas ombrage au secteur domestique. Catégorique, il affirme que l’investissement dans le secteur immobilier local n’a jamais cessé d’être concluant. «Personne n’a jamais perdu de l’argent en investissant dans l’immobilier au Liban», insiste-t-il.

Source: L'hebdo magazine Nº 3012 du vendredi 31 juillet 2015

Intermédiation immobilière. On se presse, on se bouscule….

ECONOMIE»ECONOMIE & FINANCES

Intermédiation immobilière. On se presse, on se bouscule….

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Du concierge de votre immeuble au plus haut commis de l’Etat, il n’est pas surprenant un jour qu’aucun se présente à vous comme «agent ou intermédiaire immobilier», réclamant ses honoraires si une transaction venait à être conclue parce qu’il vous a indiqué l’adresse d’un bien-fonds à acheter ou à vendre. Dans ce métier, on se presse, on se bouscule…
Ce phénomène a pris de l’ampleur au cours des six dernières années, qui ont été marquées par un boom immobilier. Aujourd’hui, ce marché en déclin n’a pas pour autant jugulé l’appétit «des intrus» du métier. L’explication est primaire: les propriétaires immobiliers sont prêts à confier leurs biens à quiconque en adossant des risques énormes pourvu qu’il leur trouve acquéreur. Le secteur connaît un début d’essoufflement après une période de stagnation.
Il est clair que la législation libanaise ne comprend aucun article de loi qui définit les critères professionnels exigés pour la pratique par des individus du métier d’agent immobilier. Par conséquent, aucun permis de travail n’est imposé pour s’adonner à cette activité. La non-régularisation de ce secteur ouvre grand la porte devant tout un chacun de porter le titre d’agent immobilier. C’est la cohue dans le secteur.
Néanmoins, les articles 291 à 297 du Code des obligations et des contrats libanais évoquent le principe de «la commission». Joe Kanaan, président de Sodeco Gestion, fait remarquer, a priori, que le courtage immobilier représente «tout un processus». Il s’agit, explique-t-il, d’accompagnement de l’acheteur ou du vendeur du bout en bout de la transaction. La mission du courtier n’est pas simple. Il engage la négociation avec le propriétaire du bien-fonds et mène la transaction à son terme. Il peut être, parfois, chargé de la rédaction de l’avant-contrat et de la vérification des renseignements indispensables au bon déroulement du projet, tels les titres de propriété du vendeur, description détaillée du logement et de l’assistance du client dans ses recherches complémentaires (les certificats d’urbanisme, hypothèques, etc.). Beaucoup d’agents immobiliers sont également administrateurs de biens. «L’agent immobilier doit avoir de solides connaissances juridiques, commerciales et techniques, ainsi qu’un sens aigu de la psychologie pour convaincre et mener à bien les négociations», insiste Kanaan, qui s’interroge comment certaines personnes peuvent-elles confier leur patrimoine à des non-professionnels.
Dans quel compte sont créditées les arrhes et les cautions perçues par les courtiers? Quelle garantie a le client lorsque l’agent immobilier n’a pas de raison sociale, mais simplement pour référence un numéro de cellulaire, qui, de surcroît, peut ne pas lui appartenir en permanence? Comment le poursuivre en justice et où le notifier en cas de litige? Massaad Farès, agent immobilier confirmé, confie à Magazine, qu’après la création de R.E.A.L. en 2011, une association regroupant les courtiers immobiliers, un projet de loi réglementant le métier a été transmis au ministre de l’Economie. En attendant son approbation par le Parlement, R.E.A.L. a élaboré en coopération avec l’AUB un cours sur le courtage immobilier dans le cadre des programmes de formation continus. «A travers Magazine, je recommande aux clients de s’adresser à des courtiers détenteurs de la carte de R.E.A.L. pour avoir un minimum de garantie. En attendant sa légalisation, cette association a une autorité morale et agit pour résoudre les litiges à l’amiable», conclut-il.

source: http://magazine.com.lb/index.php/fr/economie/economie-finances?issue_id=187

Immobilier : les Libanais parmi les principaux investisseurs à Dubaï

Investissements des Libanais à Dubaï

07-04-2015 | par P.H.B

Selon une étude menée par l'agence Omega Real Estate sur le marché de l'immobilier à Dubaï, les Libanais ont dépensé environ 715 000 dollars en moyenne par transaction immobilière en 2014. Ils occuperaient ainsi la première place du classement en termes de valeur moyenne par transaction. Un résultat relativisé par le fait que les ressortissants du Conseil de coopération du golfe Arabique (CCG) ne sont pas retenus par l'étude.
Selon les résultats de cette enquête, menée à partir du registre du cadastre, les Libanais ont effectué 785 transactions immobilières à Dubaï en 2014 pour un montant de 560 millions de dollars, soit 17 % du total des transactions, évalué à 3,2 milliards de dollars. C'est autant que les Égyptiens mais un peu moins que les Irakiens (21 %) et les Jordaniens (20 %).

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