L’immobilier londonien attire toujours les investisseurs libanais

Contrairement au résidentiel, les prix de l’immobilier de bureau sont restés stables. Léon Neal/AFP

FINANCE

Même si l'incertitude demeure quant à l'avenir de l'économie britannique après le Brexit, le marché reste pour l'instant attractif.

Sunniva Rose | OLJ 13/02/2017

Sans égaler les investissements dans les pays du Golfe, les Libanais fortunés sont nombreux à acheter de belles propriétés dans l'immobilier londonien, selon des professionnels interrogés par L'Orient-Le Jour.

Au départ, les avantages étaient nombreux : investir au Royaume-Uni permettait de profiter d'un régime fiscal avantageux avec accès au marché unique européen, tandis que Londres bénéficiait d'une réputation de capitale mondiale de la finance. « Dans l'immobilier, Londres représentait le marché de préférence pour les Libanais, du fait de la rapidité avec laquelle les biens pouvaient être revendus », souligne Karl Abawat, qui a récemment lancé le fonds immobilier GG Capital. Libanais et basé à Londres, il a levé des fonds en Chine, en Suisse, au Moyen-Orient et auprès de familles libanaises.

Mais le processus de sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne (UE), enclenché suite au référendum de juin dernier et autorisé mercredi par les députés britanniques, fait peser des incertitudes sur l'attractivité du marché. Les déclarations de la Première ministre britannique Theresa May le 17 janvier, promettant une rupture « claire et nette » avec l'UE et l'ouverture de négociations officielles sur deux ans à partir de mars, n'ont pas suffi à rassurer les investisseurs. « Bien que les entreprises aient désormais une vision plus claire des priorités de la Première ministre, elles vont se détacher du discours en se rendant compte qu'elles n'en savent pas beaucoup plus sur le résultat probable des négociations sur le Brexit », avait déclaré Adam Marshall, directeur général de la Chambre de commerce britannique.

Plusieurs facteurs maintiennent cependant l'intérêt des investisseurs étrangers basés dans des pays où l'économie est « dollarisée », comme le Liban, affirme Karl Abawat : la flexibilité du marché du travail britannique, la chute de la valeur de la livre sterling (d'environ 30 % depuis le Brexit) et la baisse de la valeur de l'immobilier résidentiel de 15 %. « Personne ne peut prédire ce qu'il va se passer sur le long terme, mais l'intérêt de mes clients libanais pour le secteur immobilier londonien est toujours aussi fort, car ils pensent que dans deux ans (une fois les négociations du Brexit terminées), les prix vont repartir à la hausse », confirme un conseiller en investissements basé dans le pays du Cèdre. Une enquête de Wealth X pour Barnes International Realty publiée mi-janvier indiquait que le Brexit n'est pas un problème pour les ultrariches et que Londres reste la ville la plus attractive en terme d'immobilier de luxe, rapportait La Tribune le 20 janvier. De manière générale, la majorité des investisseurs étrangers présents au Royaume-Uni prévoient d'y rester, relevait une enquête réalisée en novembre dernier par le cabinet Ernst & Young.

Régime fiscal
Contrairement au résidentiel, les prix de l'immobilier de bureau sont restés stables, assure Karl Abawatt. Mais la situation peut changer dans les mois qui viennent, concède-t-il : « Le souci que tout le monde a en tête, c'est que les entreprises partent à Francfort ou en Irlande, et que les immeubles restent vides. » Si la Grande Bretagne venait à quitter le marché unique européen, les banques britanniques pourraient devoir relocaliser 1 900 milliards de dollars d'actifs sur le continent et faire migrer 10 000 de leurs salariés, obligeant 20 000 personnes travaillant dans des métiers associés à les suivre, d'après une étude publiée mercredi par le think tank bruxellois Bruegel.

Autre argument qui maintient les investisseurs dans l'immobilier londonien : un régime fiscal plutôt avantageux. Selon Karl Abawat, « en Angleterre et en Allemagne, le propriétaire est taxé sur ses bénéfices, auxquels sont retirés ses frais d'entretien. Mais en Angleterre, il n'existe pas de montant maximal à ses frais, alors qu'en Allemagne, ils ne peuvent pas dépasser 30 % du bénéfice. Conclusion, même si la taxe annuelle en Angleterre est plus élevée, à 20 %, tandis qu'en Allemagne elle est de 15,5 %, les taxes annuelles sont généralement moins importantes ». Ces avantages fiscaux propres au Royaume-Uni s'appliquent moins au secteur résidentiel, ajoute Karl Abawat, du fait de la taxe additionnelle de 3 % sur le prix d'achat d'une deuxième maison effective à partir d'avril 2016.

La Banque centrale a consenti la semaine dernière à une baisse d'environ 30 % des taux d'intérêt sur les prêts au logement proposés par l'Établissement public de l'habitat, afin notamment de stimuler la demande.

LIBAN - IMMOBILIER

La Banque centrale a consenti la semaine dernière à une baisse d'environ 30 % des taux d'intérêt sur les prêts au logement proposés par l'Établissement public de l'habitat, afin notamment de stimuler la demande.

Philippe HAGE BOUTROS | OLJ

21/02/2017

Attendue depuis plusieurs semaines, la baisse des taux d'intérêt sur les prêts au logement proposés par l'Établissement public de l'habitat (EPH) a été approuvée par la Banque du Liban (BDL). « Le gouverneur de la BDL, Riad Salamé, a donné son feu vert à une baisse des taux à travers deux circulaires – n° 450 et 451 – signées le 15 février », confirme à L'Orient-Le Jour le PDG de l'établissement, Rony Lahoud. Disponibles depuis jeudi dernier sur le site internet de la Banque centrale, ces textes définissent les modalités de calcul des nouveaux barèmes.

« La décision de la BDL était attendue par l'EPH depuis plus d'un mois », confie M. Lahoud, ajoutant que « les nouveaux taux correspondent à nos attente : l'EPH peut désormais proposer des taux de 3,28 % et 3,73 % ; contre 4,67 % et 5,07 % précédemment ». Cela correspond à des baisses respectives de 29 % et 26 %. « Le taux appliqué par l'EPH est de 3,28 % si les banques qui interviennent dans le financement du mécanisme de prêt de l'EPH décident de le financer via leurs réserves obligatoires et de 3,73 % si elles le font via les plans de relance de la BDL », poursuit M. Lahoud, ajoutant que ces nouveaux taux sont applicables à tous les prêts contractés à partir du 15 février. Contactée par L'Orient-Le Jour, la BDL n'a pas fait de commentaires.

Hausse des prêts
Fondé en 1999 pour remplacer la Caisse indépendante de l'habitat, l'EPH propose des prêts au logement à des taux relativement faibles aux ménages qui n'ont pas suffisamment de revenus pour devenir propriétaires. Ces prêts – plafonnés à 180 000 dollars – servent à financer l'acquisition ou la construction de nouveaux logements, ainsi que les travaux de transformation ou de rénovation de logements existants. Dans tous les cas, la surface du logement concerné doit être inférieure à 200 m². Remboursables sur des durées pouvant atteindre 30 ans, ils sont réservés aux ménages qui gagnent moins de 4 500 dollars par mois (le salaire minimum est fixé à 450 dollars depuis 2012), entre autres conditions.

Selon le mécanisme mis en place, les ménages qui contractent un prêt via l'EPH ne remboursent que le capital aux banques pendant les 15 premières années pendant que l'établissement prend de son côté en charge les intérêts pendant cette période. Les bénéficiaires remboursent ensuite à l'EPH les sommes engagées par ce dernier à leur place. À taux d'intérêt égal, le coût d'un prêt consenti via l'EPH est ainsi moins élevé que celui d'un prêt classique. « L'EPH a approuvé 5 040 dossiers en 2016 pour environ 1 000 milliards de livres (662,7 millions de dollars, soit une moyenne de 131 488 dollars par prêt, NDLR), en hausse par rapport à plus de 4 600 dossiers approuvés en 2015 (+9,7 %) pour 870 milliards de livres (576,5 millions de dollars ; +15 %) », indique M. Lahoud. Ce dernier n'a toutefois pas communiqué d'objectifs chiffrés concernant les retombées de la baisse des taux.

Relance de la demande
Il reste que le marché de l'immobilier ne ferait pas l'économie d'un coup de pouce. « À travers cette baisse, la BDL cherche aussi bien à augmenter le niveau des prêts en livres qu'à relancer la demande sur le marché immobilier qui a affiché en 2016 l'une de ses pires performances de ces dernières années », affirme le directeur du département de recherche de la Byblos Bank, Nassib Ghobril. Selon l'indice publié début février par la banque, la demande immobilière a en effet reculé de 4,3 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2016. Pour rappel, la BDL a accordé, à travers son dernier plan de relance lancé en novembre 2016 – le 5e depuis 2013 –, l'équivalent en livres de près d'un milliard de dollars de prêts subventionnés aux banques, 60 % de ce total devant être injecté dans l'immobilier pendant près d'un an. La BDL alloue cette enveloppe de crédits en livres aux banques à un taux d'intérêt de 1 %, à charge pour elles de les redistribuer au secteur privé à un taux maximal de 6 %.

Pour M. Ghobril, la baisse des taux de l'EPH, combinée à celle, en vigueur depuis le 1er janvier, des taux pratiqués par la Banque de l'habitat – qui sont passés de 5 % à 3 % –, « va permettre de soutenir la demande des ménages à revenus moyens ou modestes », qui ont été les plus actifs en 2016. Pour rappel, la Banque de l'habitat est une société privée spécialisée dans l'octroi de crédits immobiliers plafonnés à 530 000 dollars et dont le capital est détenu à 20 % par l'État.
« La baisse des taux de l'EPH et de la Banque de l'habitat ne suffira toutefois pas à modifier la dynamique du marché immobilier, à moins d'être accompagnée d'autres mesures comme un allégement de la fiscalité sur les transactions immobilières », insiste M. Ghobril.

S'agissant enfin de la santé financière de l'EPH, M. Lahoud affirme « qu'elle est suffisamment bonne pour assumer une baisse de ses taux ». L'établissement faisait face, jusqu'à il y a deux ans, à des problèmes de liquidités liés, entre autres, à un impayé d'environ 109 millions de dollars dus par l'État au titre des recettes sur la taxe de construction depuis 2011, l'une de ses principales sources de financement. Cette situation avait obligé l'EPH à s'endetter auprès des banques commerciales avant que l'État ne finisse par le renflouer.

Immobilier faut-il craindre un crash?

Immobilier. Les Libanais ont-ils intérêt à investir à Chypre?

Investir à Chypre?

Il n’y a pas lieu de parler réellement d’investissement avec rendement à moyen ou plus long termes lorsqu’il s’agit d’évaluer une transaction d’achat par un Libanais d’un bien-fonds immobilier dans l’île de Chypre. Le marché chypriote n’est pas celui où peuvent se permettre de jouer des spéculateurs de l’immobilier. Il n’est pas liquide vu son étroitesse et sa non-profondeur. D’où l’absence de perspectives d’une plus-value évidente. D’autant que l’île a connu dans un passé tout récent, en 2012 et 2013, une crise économique sans précédent, contraignant le gouvernement à poser des restrictions sur les banques opérant dans le pays, traduites par une limite sur les transferts d’argent et les paiements scripturaux.
Chypre accueille neuf filiales de banques libanaises et deux banques chypriotes appartenant à des institutions bancaires libanaises. L’approche d’un quelconque intérêt des Libanais pour le secteur immobilier à Chypre pourrait se faire, à la rigueur, en termes de «pied-à-terre» au cas où la situation sécuritaire venait à se dégrader au pays du Cèdre. Cette conjoncture s’était présentée dans les années 80, lorsque les Libanais avaient fui la guerre qui battait son plein dans leur pays, constituant un pilier de la croissance économique de l’île. Une fois la violence terminée, ils avaient eu du mal à liquider leurs avoirs fonciers, surtout les hommes d’affaires, qui avaient investi dans des hôtels de luxe à Limassol. Contacté par Magazine, Joe Kanaan, consultant en immobilier, refuse de parler de «ruée ou d’engouement» des Libanais pour le secteur chypriote de l’immobilier. «Depuis la crise chypriote, nous recevons régulièrement de nombreuses demandes de la part d’agents immobiliers chypriotes pour la promotion d’appartements résidentiels dans différentes régions de l’île. Elles dorment dans nos tiroirs», dit-il, ajoutant qu’il ne croit pas aux rumeurs des scénarios fatalistes qui courent dans le pays. A son tour, Farès Massaad, également consultant en immobilier, considère que l’intérêt que portent les Libanais au marché foncier chypriote ne fait pas ombrage au secteur domestique. Catégorique, il affirme que l’investissement dans le secteur immobilier local n’a jamais cessé d’être concluant. «Personne n’a jamais perdu de l’argent en investissant dans l’immobilier au Liban», insiste-t-il.

Source: L'hebdo magazine Nº 3012 du vendredi 31 juillet 2015

Intermédiation immobilière. On se presse, on se bouscule….

ECONOMIE»ECONOMIE & FINANCES

Intermédiation immobilière. On se presse, on se bouscule….

Notez cet article

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5

(1 Vote)

A- A+

Du concierge de votre immeuble au plus haut commis de l’Etat, il n’est pas surprenant un jour qu’aucun se présente à vous comme «agent ou intermédiaire immobilier», réclamant ses honoraires si une transaction venait à être conclue parce qu’il vous a indiqué l’adresse d’un bien-fonds à acheter ou à vendre. Dans ce métier, on se presse, on se bouscule…
Ce phénomène a pris de l’ampleur au cours des six dernières années, qui ont été marquées par un boom immobilier. Aujourd’hui, ce marché en déclin n’a pas pour autant jugulé l’appétit «des intrus» du métier. L’explication est primaire: les propriétaires immobiliers sont prêts à confier leurs biens à quiconque en adossant des risques énormes pourvu qu’il leur trouve acquéreur. Le secteur connaît un début d’essoufflement après une période de stagnation.
Il est clair que la législation libanaise ne comprend aucun article de loi qui définit les critères professionnels exigés pour la pratique par des individus du métier d’agent immobilier. Par conséquent, aucun permis de travail n’est imposé pour s’adonner à cette activité. La non-régularisation de ce secteur ouvre grand la porte devant tout un chacun de porter le titre d’agent immobilier. C’est la cohue dans le secteur.
Néanmoins, les articles 291 à 297 du Code des obligations et des contrats libanais évoquent le principe de «la commission». Joe Kanaan, président de Sodeco Gestion, fait remarquer, a priori, que le courtage immobilier représente «tout un processus». Il s’agit, explique-t-il, d’accompagnement de l’acheteur ou du vendeur du bout en bout de la transaction. La mission du courtier n’est pas simple. Il engage la négociation avec le propriétaire du bien-fonds et mène la transaction à son terme. Il peut être, parfois, chargé de la rédaction de l’avant-contrat et de la vérification des renseignements indispensables au bon déroulement du projet, tels les titres de propriété du vendeur, description détaillée du logement et de l’assistance du client dans ses recherches complémentaires (les certificats d’urbanisme, hypothèques, etc.). Beaucoup d’agents immobiliers sont également administrateurs de biens. «L’agent immobilier doit avoir de solides connaissances juridiques, commerciales et techniques, ainsi qu’un sens aigu de la psychologie pour convaincre et mener à bien les négociations», insiste Kanaan, qui s’interroge comment certaines personnes peuvent-elles confier leur patrimoine à des non-professionnels.
Dans quel compte sont créditées les arrhes et les cautions perçues par les courtiers? Quelle garantie a le client lorsque l’agent immobilier n’a pas de raison sociale, mais simplement pour référence un numéro de cellulaire, qui, de surcroît, peut ne pas lui appartenir en permanence? Comment le poursuivre en justice et où le notifier en cas de litige? Massaad Farès, agent immobilier confirmé, confie à Magazine, qu’après la création de R.E.A.L. en 2011, une association regroupant les courtiers immobiliers, un projet de loi réglementant le métier a été transmis au ministre de l’Economie. En attendant son approbation par le Parlement, R.E.A.L. a élaboré en coopération avec l’AUB un cours sur le courtage immobilier dans le cadre des programmes de formation continus. «A travers Magazine, je recommande aux clients de s’adresser à des courtiers détenteurs de la carte de R.E.A.L. pour avoir un minimum de garantie. En attendant sa légalisation, cette association a une autorité morale et agit pour résoudre les litiges à l’amiable», conclut-il.

source: http://magazine.com.lb/index.php/fr/economie/economie-finances?issue_id=187