7 Great Apartments Not to be Missed in Achrafieh

Achrafieh near ABC

New apartment nice design,

composed of reception, dining

room, kitchen, maids room, 2

bedrooms, 1 master bedroom, 3

bathrooms, cellar, parking, A/C,

heating, generator, artesian well,

laundry.

Reference : 11029135

Surface : 180 m2

Price : 690000 US$

Achrafieh, Furn el Hayek

New apartment nice space,

composed of reception, dining

room, kitchen, 2 bedrooms, 1

master bedroom, 3 bathrooms,

cellar, parking, A/C, heating,

generator, artesian well.

Reference : 11013391

Surface : 185 m2

Price : 750000 US$

Achrafieh, Sassine

New Modern apartment, Lovely Decorated, with a Luminous

reception area, dining room, 3 bedrooms, 3 bathrooms, kitchen,

maids room, cellar, parking, A/C, heating, generator, artesian well,

laundry. Within walking distance to ABC mall Ashrafieh.

Reference : 11031073

Surface : 200 m2

Price : 650000 US$

Achrafieh, Secteur Lycée

New apartment loft style, composed of reception, dining room,

american kitchen, maids room, 1 bedroom, 1 master bedroom, 3

bathrooms, cellar, parking, A/C.

Reference : 11030210

Surface : 150 m2

Price : 600000 US$

                                                            

Achrafieh, Furn el Hayek 

Apartment in good condition two minutes from ABC, 

composed of reception, dining room, kitchen, 

maids room, 3 bedrooms, 2 bathrooms, heating, 

generator.
Reference : 11027777Surface : 245 m2
Price : 637000 US$

Achrafieh, Secteur Lycée

New apartment high floor, composed of 2 receptions, dining room, kitchen,maids room, 3 master bedrooms, 4 bathrooms,2 parking, A/C, heater, generator, artesian well.

Reference : 11025933

Surface : 210 m2

Price : 650000 US$

                                                            Achrafieh, Sodeco

New apartment in good condition, composed of reception, dining room, kitchen, maids room, 2 bedrooms, 1 master bedroom, 3 bathrooms, cellar, parking, A/C, generator, artesian well.

Reference : 11030767

Surface : 160 m2

Price : 480000 US$

Immobilier faut-il craindre un crash?

Right Ingredients to Sell your Home!

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-The #pricing of your home is the most important. It must reflect its #location and#condition; but don't #price it too high, your home will sit unsold for months developing the #reputation of a problem #property. -Keep your property #clean, #de-clutter and arrange the #furniture display.

-Let a professional agent present your property and give real details about it. A#realestateagent can highlight the advantages of your home compare to other properties on the market.

- The more #financing terms and options are easy, the more potential #buyers there will be for your property.

Joe Kanaan, président de Sodeco Gestion. La demande, trop longtemps ignorée

Pour Joe Kanaan, président de Sodeco Gestion, la demande locale libanaise a trop longtemps été ignorée. Le marché immobilier était focalisé sur la demande arabe et celle de la diaspora. Deux composantes qui ont aujourd’hui disparu.

Comment s’est transformé le marché immobilier ces dernières années?
Le marché immobilier, tel que nous l’avons connu dans les années 2009-2011, est définitivement révolu. Aujourd’hui, le client est roi. Les acheteurs sont très peu nombreux, alors que l’offre est surabondante. Les promoteurs sont actuellement obligés de prendre en compte le vrai marché libanais, qui est constitué d’acheteurs locaux. Il s’agit de jeunes couples avec de très petits budgets de 250 000 dollars au maximum ou pour les ménages de plus de 40 ans disposant de budgets qui ne dépassent pas les 400 000 dollars. Les transactions immobilières en millions de dollars sont des exceptions, cela n’arrive que très peu souvent et ne suffit pas à écouler les stocks.

Comment expliquer ces évolutions?
Le marché immobilier libanais a commencé à subir les conséquences de la crise économique mondiale dès 2009. Le pouvoir d’achat de la diaspora libanaise a directement été impacté par la crise financière de 2008. Après cela, le marché immobilier libanais a commencé à perdre des clients potentiels, les expatriés disposant de moins de liquidités. Ensuite, en 2011, quand la guerre en Syrie a débuté et que les pays arabes ont commencé à boycotter le Liban, nous avons également perdu les riches clients du Golfe. En réalité, c’est la demande locale qui représente le vrai marché libanais, laquelle n’avait jamais été prise en compte. Les promoteurs immobiliers ont créé Beyrouth en se basant sur la demande de la diaspora et des pays du Golfe qui ne représentaient pourtant pas le vrai marché libanais. La demande locale a toujours été laissée-pour-compte, alors qu’aujourd’hui, il ne reste plus qu’elle au Liban. Personne ne tenait compte de la règle, tout le monde prenait en compte l’exception.

Aujourd’hui, la tendance est aux petites surfaces, prend-on enfin en compte la demande libanaise?
Les promoteurs immobiliers ont commencé à s’orienter vers des petites surfaces, car ils n’ont plus d’autres choix. Aujourd’hui, la demande est pratiquement entièrement composée de locaux. Les Libanais n’ont pas les moyens d’acheter des biens de 400 m2. Ils recherchent ceux en adéquation avec leurs budgets et ce n’est toujours pas le cas. Même si les petites surfaces se multiplient, les prix sont encore trop élevés par rapport à ce que peut s’offrir la demande. Il faut aujourd’hui que les promoteurs proposent enfin des produits adaptés à la demande locale. A Mar Mkhael par exemple, j’ai lancé un produit «Michel-Ange», composé de deux pièces de 83 m2, à 250 000 dollars, et de trois pièces de 109 m2, à 350 000 dollars. J’ai pratiquement vendu la moitié de ces biens, alors que la construction n’a pas encore démarré. Cela s’explique par le fait que le projet concerne enfin des produits adaptés aux Libanais. C’est un marché qui autrefois existait, mais n’était pas exploité. Pour se loger, les Libanais étaient obligés de s’éloigner de la capitale. Si c’est aujourd’hui toujours le cas, les choses devraient bouger car la situation l’oblige. Aujourd’hui, nous travaillons par exemple sur des projets à 170 000 dollars, c’est cela l’avenir.

A quelles nouvelles tendances peut-on s’attendre ces prochaines années?
Bien entendu, la tendance aux petites surfaces se poursuivra. On voit déjà se construire des lofts, des petits deux-pièces ou même des petits studios comme en Europe. Ce qui devrait se développer, ces prochaines années, est également la rénovation d’anciens immeubles. Les choses devraient commencer à bouger dans ce domaine-là.

Propos recueillis par Soraya Hamdan

(l'Hebdo Magazine, Fevrier 2016)

Tendances du marché. En 2016, le client est roi!

Après avoir grimpé en flèche entre 2008 et 2011, le marché immobilier aurait-il fini par se tasser, plombé par cinq ans de crise politico-sécuritaire au Liban et dans la région? Les prix auraient-ils enfin fini par diminuer? Si oui, pour combien de temps? Enquête.

Serait-il le moment idéal pour acheter à Beyrouth? Si le ralentissement du marché de l’immobilier s’est bien confirmé en 2015 et s’est même accéléré, peut-on pour autant parler d’un effondrement des prix? Pour Guillaume Boudisseau, spécialiste immobilier à Ramco, «si les prix sont quasiment à la baisse partout, il ne faut pas pour autant s’alarmer et parler de crise immobilière. Il s’agit plutôt d’un réajustement naturel du marché. Les prix avaient tellement augmenté de 2005 à 2009 qu’aujourd’hui, dans le contexte politico-économique et sécuritaire actuel, nous assistons simplement à un rééquilibrage des biens avec la demande».

Marché en stagnation

En effet, selon le dernier rapport de The Global Property Guide sur le marché immobilier au Liban, en 2009, les prix moyens à la vente avaient augmenté de 48,4% sur l’année, tandis qu’ils avaient même doublé dans certaines régions de Beyrouth entre 2008 et 2012. Le ralentissement aurait commencé en 2014 avec une baisse des prix moyens de 1,61%, toujours selon les mêmes sources. «Ce n’est pas une catastrophe que les prix soient en chute, ajoute Boudisseau. Il s’agit plutôt d’un rééquilibrage naturel du marché entre l’offre et la demande».
Pour les professionnels, il est ainsi encore beaucoup trop tôt pour parler de crise du marché immobilier. Selon Farès Massaad, président du syndicat des professionnels, «le marché est simplement en stagnation, nuance-t-il. Nous n’avons pas encore assisté à un véritable effondrement». Selon lui, les raisons de ce ralentissement s’expliquent par la situation régionale et les multiples crises sur le plan local.
Le marché immobilier n’a en effet pas été épargné par la crise syrienne, comme l’explique Georges Chehwan, président du groupe Plus Properties. «On considère, aujourd’hui, que c’est un marché dormant. Il n’y a pas de crise au vrai sens du terme, mais une stabilité au niveau de la demande». «La crise syrienne, combinée à un excès de l’offre, a entraîné un surplus d’appartements à vendre au Liban», poursuit le professionnel.
Les promoteurs immobiliers essaient aujourd’hui d’écouler leurs stocks à travers plusieurs mesures, comme la réduction des prix des biens ou une marge de négociation plus importante lors des transactions, des facilités de paiement via des prêts accordés par les banques et de nouveaux projets plus petits et construits en périphérie de la capitale libanaise».
Serait-ce ainsi le moment d’acheter? Pour Guillaume Boudisseau, aujourd’hui, le client est définitivement roi. «Les prix ont baissé beaucoup plus que l’année précédente, explique-t-il. Si les prix affichés n’ont baissé que de 5 à 15%, les marges de négociations possibles se sont encore creusées cette année avec des rabais pouvant atteindre les 20%».
«Ainsi, un bien affiché à 3 000 dollars le mètre carré l’an passé a été proposé à 2 800 dollars le mètre carré, et négocié à 2 500 dollars le mètre carré».

De belles affaires

Selon une étude de Ramco, le prix d’achat moyen d’un appartement en construction à Beyrouth s’établissait à 3 720 dollars le mètre carré au second trimestre de 2015. Ainsi, le prix moyen d’un appartement de 238 mètres carrés s’établissait à 885 360 dollars.
Cela dit, il faudrait relativiser ces baisses de prix selon le professionnel. «Nous ne sommes pas encore en crise. Pour cela, il faudrait que les prix chutent de plus de 30% et ce n’est pas encore le cas».
Il est possible de réaliser de belles affaires par les temps qui courent et même de négocier des biens neufs à moins de 300 000 dollars, notamment dans les quartiers périphériques de la ville comme Geitaoui, Badaoui, Adlié.
Le ralentissement du marché de l’immobilier s’est en réalité amorcé dès 2011 avec le début des événements en Syrie. Aujourd’hui, c’est le statu quo; la situation pourrait bien se poursuivre en 2016, si aucune amélioration politique ou sécuritaire ne se produit sur le plan interne, comme par exemple l’élection d’un nouveau président de la République et la formation d’un gouvernement.
«Si la situation interne continuait à se dégrader, on pourrait bien assister à une poursuite de la baisse des prix de l’immobilier, ajoute Guillaume Boudisseau. Au meilleur des cas, si élections il y a, on pourra s’attendre à un arrêt de la chute des prix de l’immobilier, mais je suis plus dubitatif quant à l’argument d’une reprise du marché en cas de formation d’un nouveau gouvernement. Une bonne nouvelle politique pourrait au mieux stopper la chute des prix, de là à faire repartir le marché, la question reste en suspens».
Pour le président du syndicat des professionnels, Farès Massaad, l’élément politique est le seul à influencer le marché immobilier libanais. «Si des solutions au conflit syrien sont envisageables et un accord entre les grandes puissances se concrétise, à ce moment-là nous serons témoins d’un marché immobilier en plein essor et prospérité pour 2016. Cela s’applique de même à tous les secteurs de notre marché économique».

Acheter à Beyrouth

Peut-on toujours acheter à moins de 300 000 dollars à Beyrouth?
Pour Georges Chehwan, la réponse est «oui». «On peut acheter à Beyrouth à 300 000 dollars, mais dans des quartiers populaires, et de petites surfaces. A Achrafié, il est possible de trouver des biens dans les quartiers de Badaoui, Geitaoui, Karm el-Zeitoun, mais aussi à Tarik el-Jdidé, Zarif... Si on achète, par exemple, un appartement de 100 m2, il est possible de trouver un bien à 200 000 ou 220 000 dollars.
Les prix à Beyrouth varient par ailleurs d’une région à l’autre, d’un quartier à l’autre et, même dans des ruelles adjacentes, on peut distinguer différends prix au mètre carré. Par exemple, à Achrafié, on peut trouver des prix de départ à partir de 2 400 dollars le mètre carré, comme à partir de 5 500 dollars. Au centre-ville, il est possible de trouver à partir de 6 000 dollars, comme à partir de 10 000 dollars. A Ras Beyrouth (Hamra, Clemenceau, Aïn el-Mreissé, Raouché, Manara, Ramlet el-Bayda, Koraytem, Verdun, Jnah, Mazraa, Bliss, etc.) à partir de 2 000 dollars, comme à partir de 6 000 dollars. Côté Badaro/Sami el-Solh, à partir de 2 500 dollars, comme à partir de 3 200 dollars en 2015.

Transactions en baisse de 13%

Le nombre des transactions immobilières a chuté de 13,3% en glissement annuel pour s’établir à 15 774 unités au second trimestre de 2015. La valeur des biens échangés a, elle, baissé de 19,2% à 1,96 milliard de dollars sur la même période, selon le registre foncier.
A noter que de manière surprenante, les investissements étrangers ont augmenté, en dépit du contexte politico-sécuritaire ambiant, de 31,6% au second trimestre de 2015 représentant 363 unités, toujours selon le registre foncier.
En 2014, les acheteurs étrangers représentaient 1,69% du total des transactions immobilières effectuées au Liban, en baisse par rapport aux 2,04% et 2,53% qu’ils représentaient en 2009 et 2010.

Soraya Hamdan - Magazine Le Mensuel - fevrier 2016

Focus on small and affordable apartments

Real estate developers shun big apartments

BEIRUT: Most real estate developers are shifting their construction activity outside Beirut in a bid to focus on small and affordable apartments, Bank Audi said. “The share of Beirut out of total permits moved down to just 8 percent in 2014. A slowing property market yet does not mean activity is nonexistent. It just obeys to the overall politico-security mood and buyer sentiment,” Audi said in its report on the real estate sector in Lebanon.

The economic slowdown and the limited purchasing power of most Lebanese working force has induced real estate developers to invest in small- and medium-sized apartments outside the capital.

Most mega real estate projects in Lebanon came to halt amid very low demand for luxury apartments.

“And since locals are the ones driving the market nowadays, sales in the small to midsize property market are the ones shaping supply trends,” the report explained.

It added forthcoming projects would be fewer in Beirut than they were a few years ago in favor of Mount Lebanon and the south.

“Quite a few developers have had to adapt to this new reality, and have started to construct smaller properties in the hope of capturing new demand. Construction permits edged 18.5 percent lower in the first seven months of 2015,” Audi added.

The report noted that the Lebanese real estate sector has lately been witnessing an accentuated slowdown in activity against the backdrop of heightened political bickering and still elevated realty prices on the internal front, and the repercussions of the ongoing war in Syria on investor and buyer confidence on the external front.

“Lebanese resident buyers are keeping the market afloat, with the more limited financial means they have compared to Gulf nationals or even Lebanese expatriates meaning less space is being bought. Property sales value trends perfectly reflect a lower number of sales transactions, with the latter diving by 13.4 percent in the first seven months of 2015,” Audi said.

The report stressed that Central Bank’s stimulus package has helped to a great extent keep the real estate market relatively stable.

“With prices still high in practically all residential areas, a persistent gap between property prices and the income per capita of Lebanese residents has been more or less plaguing sales, regardless of the overall buyer mood. This is where BDL has been injecting a breath of fresh air into the market, launching a welcome initiative by all stakeholders concerned a couple of years ago, consisting of an economic stimulus package of which a non-negligible chunk allocated to housing and aiming to boost economic growth amidst currently prevailing difficult conditions.

BDL recently announced yet another round of stimulus measures for 2016 amounting to a record high $1.5 billion (of which a significant portion of housing loans), which is expected to extend the win-win situation for all parties involved in the realty market.”

Audi added that the shift to smaller apartments is quite natural under the current circumstances although the demand for the smaller units has reached their high points.

“Large-sized flats are much less demanded nowadays, and sales in the higher end segment of the market are more or less frozen, a few exceptions aside. This does not mean that the smaller sized flats are selling like hotcakes. These are actually also feeling the pinch of the local market slowdown,” the report said.

Audi emphasized that despite the drop in real estate transactions the prices of housing units

“The reasons behind the sticky prices are three-fold. First and foremost, the profile of buyers has a big role in shaping the stickiness or resilience of prices. These consist mostly of locals seeking to buy a property to live in it, rather than invest for a relatively short period of time and make an exit to cash in some gains,” Audi said.

It added that it is widely estimated that speculators do not account for more than 20 percent of total market activity on the overall, and thus have a limited role in shaping market pricing.

“Second, property developers themselves are not heavily indebted toward banking institutions when it comes to their construction projects. While some do resort to banks to fund their building activity, the majority relies on self-financing rather than bank debt, otherwise on pre-sales which help them finance projects by injecting future residents’ funds,” Audi argued.

The third factor, according to the report, is due to the small size of Lebanon and limited available lands for construction.

“With Lebanon being a small country with a more and more limited number of virgin plots available for sale, the cost of land is certainly not on its way down. This implies a structural support for flat prices,” Audi said.

© Copyright The Daily Star 2015.

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Real estate transactions in Lebanon up!

Number of real estate transactions in Lebanon up 3,3% in first eight months of 2014

Figures released by the Ministry of Finance indicate that the total number of real estate transactions reached 45,348 in the first eight months of 2014, Byblos Bank ‘Lebanon
This Week’ reported.

This constitutes an increase of 3.3% from 43,883 deals in the same period of last year.

In comparison, the number of real estate transactions dropped by 4.6% in the first eight months
of 2013 and declined by 9.5% in the same period of 2012.

Also, the aggregate value of real estate transactions totaled $5.9bn in the first eight months
of 2014, constituting a rise of 10.5% from $5.3bn in the same period last year.

The value of real estate deals was $5.5bn in the first eight months of 2012 and $5.2bn in the
same period of 2011. In parallel, the average value per real estate transaction increased by
6.9% year-on-year to $129,440 in the first eight months of 2014 relative to average values of $121,049 in the same period of 2013 and $119,299 in the first eight months of 2012.

There were 670 real estate transactions executed by foreigners in the first eight months of 2014, down 16.6% from 803 deals in the same period last year, and compared to an annual decrease of 8.1% in the first eight months of 2013 and an increase of 1.2% in the same period
of 2012.

In parallel, the number of real estate transactions by foreigners accounted for 1.5% of total real estate deals in the first eight months of 2014 relative to 1.8% in the same period of 2013 and
1.9% in the first eight months of 2012.

BEIRUT | iloubnan.info - September 28, 2014

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