Tendances du marché. En 2016, le client est roi!

Après avoir grimpé en flèche entre 2008 et 2011, le marché immobilier aurait-il fini par se tasser, plombé par cinq ans de crise politico-sécuritaire au Liban et dans la région? Les prix auraient-ils enfin fini par diminuer? Si oui, pour combien de temps? Enquête.

Serait-il le moment idéal pour acheter à Beyrouth? Si le ralentissement du marché de l’immobilier s’est bien confirmé en 2015 et s’est même accéléré, peut-on pour autant parler d’un effondrement des prix? Pour Guillaume Boudisseau, spécialiste immobilier à Ramco, «si les prix sont quasiment à la baisse partout, il ne faut pas pour autant s’alarmer et parler de crise immobilière. Il s’agit plutôt d’un réajustement naturel du marché. Les prix avaient tellement augmenté de 2005 à 2009 qu’aujourd’hui, dans le contexte politico-économique et sécuritaire actuel, nous assistons simplement à un rééquilibrage des biens avec la demande».

Marché en stagnation

En effet, selon le dernier rapport de The Global Property Guide sur le marché immobilier au Liban, en 2009, les prix moyens à la vente avaient augmenté de 48,4% sur l’année, tandis qu’ils avaient même doublé dans certaines régions de Beyrouth entre 2008 et 2012. Le ralentissement aurait commencé en 2014 avec une baisse des prix moyens de 1,61%, toujours selon les mêmes sources. «Ce n’est pas une catastrophe que les prix soient en chute, ajoute Boudisseau. Il s’agit plutôt d’un rééquilibrage naturel du marché entre l’offre et la demande».
Pour les professionnels, il est ainsi encore beaucoup trop tôt pour parler de crise du marché immobilier. Selon Farès Massaad, président du syndicat des professionnels, «le marché est simplement en stagnation, nuance-t-il. Nous n’avons pas encore assisté à un véritable effondrement». Selon lui, les raisons de ce ralentissement s’expliquent par la situation régionale et les multiples crises sur le plan local.
Le marché immobilier n’a en effet pas été épargné par la crise syrienne, comme l’explique Georges Chehwan, président du groupe Plus Properties. «On considère, aujourd’hui, que c’est un marché dormant. Il n’y a pas de crise au vrai sens du terme, mais une stabilité au niveau de la demande». «La crise syrienne, combinée à un excès de l’offre, a entraîné un surplus d’appartements à vendre au Liban», poursuit le professionnel.
Les promoteurs immobiliers essaient aujourd’hui d’écouler leurs stocks à travers plusieurs mesures, comme la réduction des prix des biens ou une marge de négociation plus importante lors des transactions, des facilités de paiement via des prêts accordés par les banques et de nouveaux projets plus petits et construits en périphérie de la capitale libanaise».
Serait-ce ainsi le moment d’acheter? Pour Guillaume Boudisseau, aujourd’hui, le client est définitivement roi. «Les prix ont baissé beaucoup plus que l’année précédente, explique-t-il. Si les prix affichés n’ont baissé que de 5 à 15%, les marges de négociations possibles se sont encore creusées cette année avec des rabais pouvant atteindre les 20%».
«Ainsi, un bien affiché à 3 000 dollars le mètre carré l’an passé a été proposé à 2 800 dollars le mètre carré, et négocié à 2 500 dollars le mètre carré».

De belles affaires

Selon une étude de Ramco, le prix d’achat moyen d’un appartement en construction à Beyrouth s’établissait à 3 720 dollars le mètre carré au second trimestre de 2015. Ainsi, le prix moyen d’un appartement de 238 mètres carrés s’établissait à 885 360 dollars.
Cela dit, il faudrait relativiser ces baisses de prix selon le professionnel. «Nous ne sommes pas encore en crise. Pour cela, il faudrait que les prix chutent de plus de 30% et ce n’est pas encore le cas».
Il est possible de réaliser de belles affaires par les temps qui courent et même de négocier des biens neufs à moins de 300 000 dollars, notamment dans les quartiers périphériques de la ville comme Geitaoui, Badaoui, Adlié.
Le ralentissement du marché de l’immobilier s’est en réalité amorcé dès 2011 avec le début des événements en Syrie. Aujourd’hui, c’est le statu quo; la situation pourrait bien se poursuivre en 2016, si aucune amélioration politique ou sécuritaire ne se produit sur le plan interne, comme par exemple l’élection d’un nouveau président de la République et la formation d’un gouvernement.
«Si la situation interne continuait à se dégrader, on pourrait bien assister à une poursuite de la baisse des prix de l’immobilier, ajoute Guillaume Boudisseau. Au meilleur des cas, si élections il y a, on pourra s’attendre à un arrêt de la chute des prix de l’immobilier, mais je suis plus dubitatif quant à l’argument d’une reprise du marché en cas de formation d’un nouveau gouvernement. Une bonne nouvelle politique pourrait au mieux stopper la chute des prix, de là à faire repartir le marché, la question reste en suspens».
Pour le président du syndicat des professionnels, Farès Massaad, l’élément politique est le seul à influencer le marché immobilier libanais. «Si des solutions au conflit syrien sont envisageables et un accord entre les grandes puissances se concrétise, à ce moment-là nous serons témoins d’un marché immobilier en plein essor et prospérité pour 2016. Cela s’applique de même à tous les secteurs de notre marché économique».

Acheter à Beyrouth

Peut-on toujours acheter à moins de 300 000 dollars à Beyrouth?
Pour Georges Chehwan, la réponse est «oui». «On peut acheter à Beyrouth à 300 000 dollars, mais dans des quartiers populaires, et de petites surfaces. A Achrafié, il est possible de trouver des biens dans les quartiers de Badaoui, Geitaoui, Karm el-Zeitoun, mais aussi à Tarik el-Jdidé, Zarif... Si on achète, par exemple, un appartement de 100 m2, il est possible de trouver un bien à 200 000 ou 220 000 dollars.
Les prix à Beyrouth varient par ailleurs d’une région à l’autre, d’un quartier à l’autre et, même dans des ruelles adjacentes, on peut distinguer différends prix au mètre carré. Par exemple, à Achrafié, on peut trouver des prix de départ à partir de 2 400 dollars le mètre carré, comme à partir de 5 500 dollars. Au centre-ville, il est possible de trouver à partir de 6 000 dollars, comme à partir de 10 000 dollars. A Ras Beyrouth (Hamra, Clemenceau, Aïn el-Mreissé, Raouché, Manara, Ramlet el-Bayda, Koraytem, Verdun, Jnah, Mazraa, Bliss, etc.) à partir de 2 000 dollars, comme à partir de 6 000 dollars. Côté Badaro/Sami el-Solh, à partir de 2 500 dollars, comme à partir de 3 200 dollars en 2015.

Transactions en baisse de 13%

Le nombre des transactions immobilières a chuté de 13,3% en glissement annuel pour s’établir à 15 774 unités au second trimestre de 2015. La valeur des biens échangés a, elle, baissé de 19,2% à 1,96 milliard de dollars sur la même période, selon le registre foncier.
A noter que de manière surprenante, les investissements étrangers ont augmenté, en dépit du contexte politico-sécuritaire ambiant, de 31,6% au second trimestre de 2015 représentant 363 unités, toujours selon le registre foncier.
En 2014, les acheteurs étrangers représentaient 1,69% du total des transactions immobilières effectuées au Liban, en baisse par rapport aux 2,04% et 2,53% qu’ils représentaient en 2009 et 2010.

Soraya Hamdan - Magazine Le Mensuel - fevrier 2016

Immobilier. Les Libanais ont-ils intérêt à investir à Chypre?

Investir à Chypre?

Il n’y a pas lieu de parler réellement d’investissement avec rendement à moyen ou plus long termes lorsqu’il s’agit d’évaluer une transaction d’achat par un Libanais d’un bien-fonds immobilier dans l’île de Chypre. Le marché chypriote n’est pas celui où peuvent se permettre de jouer des spéculateurs de l’immobilier. Il n’est pas liquide vu son étroitesse et sa non-profondeur. D’où l’absence de perspectives d’une plus-value évidente. D’autant que l’île a connu dans un passé tout récent, en 2012 et 2013, une crise économique sans précédent, contraignant le gouvernement à poser des restrictions sur les banques opérant dans le pays, traduites par une limite sur les transferts d’argent et les paiements scripturaux.
Chypre accueille neuf filiales de banques libanaises et deux banques chypriotes appartenant à des institutions bancaires libanaises. L’approche d’un quelconque intérêt des Libanais pour le secteur immobilier à Chypre pourrait se faire, à la rigueur, en termes de «pied-à-terre» au cas où la situation sécuritaire venait à se dégrader au pays du Cèdre. Cette conjoncture s’était présentée dans les années 80, lorsque les Libanais avaient fui la guerre qui battait son plein dans leur pays, constituant un pilier de la croissance économique de l’île. Une fois la violence terminée, ils avaient eu du mal à liquider leurs avoirs fonciers, surtout les hommes d’affaires, qui avaient investi dans des hôtels de luxe à Limassol. Contacté par Magazine, Joe Kanaan, consultant en immobilier, refuse de parler de «ruée ou d’engouement» des Libanais pour le secteur chypriote de l’immobilier. «Depuis la crise chypriote, nous recevons régulièrement de nombreuses demandes de la part d’agents immobiliers chypriotes pour la promotion d’appartements résidentiels dans différentes régions de l’île. Elles dorment dans nos tiroirs», dit-il, ajoutant qu’il ne croit pas aux rumeurs des scénarios fatalistes qui courent dans le pays. A son tour, Farès Massaad, également consultant en immobilier, considère que l’intérêt que portent les Libanais au marché foncier chypriote ne fait pas ombrage au secteur domestique. Catégorique, il affirme que l’investissement dans le secteur immobilier local n’a jamais cessé d’être concluant. «Personne n’a jamais perdu de l’argent en investissant dans l’immobilier au Liban», insiste-t-il.

Source: L'hebdo magazine Nº 3012 du vendredi 31 juillet 2015

Immobilier : les Libanais parmi les principaux investisseurs à Dubaï

Investissements des Libanais à Dubaï

07-04-2015 | par P.H.B

Selon une étude menée par l'agence Omega Real Estate sur le marché de l'immobilier à Dubaï, les Libanais ont dépensé environ 715 000 dollars en moyenne par transaction immobilière en 2014. Ils occuperaient ainsi la première place du classement en termes de valeur moyenne par transaction. Un résultat relativisé par le fait que les ressortissants du Conseil de coopération du golfe Arabique (CCG) ne sont pas retenus par l'étude.
Selon les résultats de cette enquête, menée à partir du registre du cadastre, les Libanais ont effectué 785 transactions immobilières à Dubaï en 2014 pour un montant de 560 millions de dollars, soit 17 % du total des transactions, évalué à 3,2 milliards de dollars. C'est autant que les Égyptiens mais un peu moins que les Irakiens (21 %) et les Jordaniens (20 %).

La valeur et le nombre de transactions en hausse

Immobilier : La valeur et le nombre de transactions en hausse

         Selon les derniers chiffres révélés par la direction générale de l'enregistrement foncier et du cadastre et rapportés par le Lebanon Weekly Monitor de Bank Audi, l'activité du secteur de l'immobilier a enregistré une légère amélioration. La valeur des transactions immobilières a en effet affiché une hausse de 7,6 % à la fin du mois d'octobre passant ainsi de 6 893 à 7 413 millions de dollars. 

        En parallèle, le nombre de transactions immobilières a progressé de 4,2 % à la fin du mois d'octobre. 

       Au niveau de la répartition régionale des transactions immobilières:

Beyrouth maintient sa position, sa part évaluée à 27,9 % fin octobre 2014 constitue même un léger progrès par rapport aux 27,1 % enregistrés un an plus tôt,.

L'évolution du marché au Liban-Sud est passée de 4,5 % à 6,8 % en un an, comme le démontrent les performances arrêtées fin octobre 2014. À noter que le Sud-Liban a été la destination privilégiée de beaucoup de Libanais, la plupart revenus d'Afrique au courant de l'été. 

La part de la région de Baabda a, de son côté, légèrement augmenté, passant ainsi de 21, 4 % à 22,2 % sur la même période. Idem pour Nabatiyeh, dont la part est passée de 2,8 % à 3,3 %, ou encore la Békaa, qui représente désormais 3,7 % du marché contre 3,3 % en octobre 2013. 

Toutes ces progressions ont été réalisées au détriment de deux régions principalement : si la part du Metn s'est effondrée en un an, passant de 21,3 % en 2013 à 17,2 % à la fin du mois d'octobre, celle du Keserouan a enregistré une baisse plus maîtrisée et se maintient à 11,2 % contre 12 % retenus en 2013.

Source: extrait article l'orient le jour 03/12/2014