L’immobilier londonien attire toujours les investisseurs libanais

Contrairement au résidentiel, les prix de l’immobilier de bureau sont restés stables. Léon Neal/AFP

FINANCE

Même si l'incertitude demeure quant à l'avenir de l'économie britannique après le Brexit, le marché reste pour l'instant attractif.

Sunniva Rose | OLJ 13/02/2017

Sans égaler les investissements dans les pays du Golfe, les Libanais fortunés sont nombreux à acheter de belles propriétés dans l'immobilier londonien, selon des professionnels interrogés par L'Orient-Le Jour.

Au départ, les avantages étaient nombreux : investir au Royaume-Uni permettait de profiter d'un régime fiscal avantageux avec accès au marché unique européen, tandis que Londres bénéficiait d'une réputation de capitale mondiale de la finance. « Dans l'immobilier, Londres représentait le marché de préférence pour les Libanais, du fait de la rapidité avec laquelle les biens pouvaient être revendus », souligne Karl Abawat, qui a récemment lancé le fonds immobilier GG Capital. Libanais et basé à Londres, il a levé des fonds en Chine, en Suisse, au Moyen-Orient et auprès de familles libanaises.

Mais le processus de sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne (UE), enclenché suite au référendum de juin dernier et autorisé mercredi par les députés britanniques, fait peser des incertitudes sur l'attractivité du marché. Les déclarations de la Première ministre britannique Theresa May le 17 janvier, promettant une rupture « claire et nette » avec l'UE et l'ouverture de négociations officielles sur deux ans à partir de mars, n'ont pas suffi à rassurer les investisseurs. « Bien que les entreprises aient désormais une vision plus claire des priorités de la Première ministre, elles vont se détacher du discours en se rendant compte qu'elles n'en savent pas beaucoup plus sur le résultat probable des négociations sur le Brexit », avait déclaré Adam Marshall, directeur général de la Chambre de commerce britannique.

Plusieurs facteurs maintiennent cependant l'intérêt des investisseurs étrangers basés dans des pays où l'économie est « dollarisée », comme le Liban, affirme Karl Abawat : la flexibilité du marché du travail britannique, la chute de la valeur de la livre sterling (d'environ 30 % depuis le Brexit) et la baisse de la valeur de l'immobilier résidentiel de 15 %. « Personne ne peut prédire ce qu'il va se passer sur le long terme, mais l'intérêt de mes clients libanais pour le secteur immobilier londonien est toujours aussi fort, car ils pensent que dans deux ans (une fois les négociations du Brexit terminées), les prix vont repartir à la hausse », confirme un conseiller en investissements basé dans le pays du Cèdre. Une enquête de Wealth X pour Barnes International Realty publiée mi-janvier indiquait que le Brexit n'est pas un problème pour les ultrariches et que Londres reste la ville la plus attractive en terme d'immobilier de luxe, rapportait La Tribune le 20 janvier. De manière générale, la majorité des investisseurs étrangers présents au Royaume-Uni prévoient d'y rester, relevait une enquête réalisée en novembre dernier par le cabinet Ernst & Young.

Régime fiscal
Contrairement au résidentiel, les prix de l'immobilier de bureau sont restés stables, assure Karl Abawatt. Mais la situation peut changer dans les mois qui viennent, concède-t-il : « Le souci que tout le monde a en tête, c'est que les entreprises partent à Francfort ou en Irlande, et que les immeubles restent vides. » Si la Grande Bretagne venait à quitter le marché unique européen, les banques britanniques pourraient devoir relocaliser 1 900 milliards de dollars d'actifs sur le continent et faire migrer 10 000 de leurs salariés, obligeant 20 000 personnes travaillant dans des métiers associés à les suivre, d'après une étude publiée mercredi par le think tank bruxellois Bruegel.

Autre argument qui maintient les investisseurs dans l'immobilier londonien : un régime fiscal plutôt avantageux. Selon Karl Abawat, « en Angleterre et en Allemagne, le propriétaire est taxé sur ses bénéfices, auxquels sont retirés ses frais d'entretien. Mais en Angleterre, il n'existe pas de montant maximal à ses frais, alors qu'en Allemagne, ils ne peuvent pas dépasser 30 % du bénéfice. Conclusion, même si la taxe annuelle en Angleterre est plus élevée, à 20 %, tandis qu'en Allemagne elle est de 15,5 %, les taxes annuelles sont généralement moins importantes ». Ces avantages fiscaux propres au Royaume-Uni s'appliquent moins au secteur résidentiel, ajoute Karl Abawat, du fait de la taxe additionnelle de 3 % sur le prix d'achat d'une deuxième maison effective à partir d'avril 2016.

Bureaux. La tendance du «Co-Working» débarque au Liban

En période de crise, l’économie du partage a le vent en poupe et l’immobilier n’échappe pas à la tendance. La hausse fulgurante du nombre de travailleurs indépendants au Liban, encourage ainsi le développement des bureaux partagés (les espaces de co-working). Explications.

Un hamac suspendu en extérieur, un coin lecture aménagé dans l’espace de travail commun et même une machine de sport près de l’atelier de calligraphie, font presque oublier qu’ici, les gens sont là pour travailler. C’est tout le concept de SubMarine, un nouvel espace de co-working inauguré au mois de décembre dernier dans le quartier Unesco, à Beyrouth.
La créatrice du lieu, Yasmina Sakr, voulait en faire «un espace de travail où les gens pourraient collaborer, sans être forcés de le faire», selon ses termes.
«L’idée est venue de manière spontanée, raconte-elle. J’ai remarqué que beaucoup de freelancers au Liban étaient un peu comme des nomades: ils investissent les cafés pour travailler. J’avais ce grand espace vide en dessous de mon entreprise. Pourquoi ne pas en faire un espace de travail partagé, où des indépendants de tous les domaines pourraient mettre en commun leurs expertises respectives, les frais fixes, échanger leurs idées et même, pourquoi pas, collaborer? Tout cela dans une ambiance propice à la créativité et à l’émulation».

Manque d’infrastructures. C’est exactement le concept du co-working. Apparu aux Etats-Unis il y a une dizaine d’années, la tendance arrive en force au Liban et bouleverse l’immobilier de bureau traditionnel. Au Beirut Digital District (BDD), la société immobilière à l’origine du projet avait pour ambition de créer une «communauté» d’entrepreneurs, qui bénéficierait de toute l’infrastructure manquant gravement au Liban et pourtant indispensable à la productivité: l’Internet, l’électricité en continu ainsi que d’autres avantages propres à la communauté, comme un service de ressources humaines, d’aide à la création d’entreprise… Objectif affiché : que les entrepreneurs ne se focalisent plus que sur leur business et rien que leur business.
Depuis quelques mois, les espaces de ce type essaiment un peu partout au Liban. Ibrahim Zahreddine et Karim Attoui ont, eux, poussé le concept encore plus loin avec Innovation Factory. Inauguré en octobre dernier, on y partage des bureaux mais pas seulement. Une véritable usine de fabrication de prototype de produits a vu le jour, avec, notamment, un laboratoire «médias», qui proposera très vite, tout le matériel nécessaire à la production de contenu digital.
L’espace réunit ainsi des designers, architectes, artistes, entrepreneurs autour des bureaux et de l’usine de fabrication de produits. Ici, on peut tout fabriquer: des meubles, des objets technologiques, des prototypes. Tout cela en bénéficiant, en parallèle, de bureaux collectifs ou individuels en fonction de la formule choisie. Les tarifs oscillent entre 175 et 210 dollars par mois pour «un hot desk», c’est-à-dire un bureau mobile, ou un bureau individuel, avec un accès à l’usine de fabrication et au laboratoire média,  dans tous les cas de figure. «L’idée nous est venue de notre expérience personnelle. Nous travaillions avec beaucoup d’entrepreneurs libanais, qui avaient été obligés de quitter le pays pour concevoir leurs produits par manque d’infrastructures sur place», expliquent les fondateurs d’Innovation Factory.

Carnet d’adresses. Parmi les avantages du co-working,  figurent ainsi le confort d’une infrastructure mais aussi, et surtout, l’accès à un carnet d’adresses. Ce sont les atouts mis en avant chez Antwork, un espace créé en février 2016 à Spears. La fondatrice, Zina Bdeir Dajanj, voit grand pour son projet, qui est encore dans une phase pilote. Le campus de 5000 m2 sera notamment composé de deux immeubles, d’une grande cour, de plusieurs bureaux privatifs et d’autres conçus en «open-space», de salles de conférences, d’événements mais aussi d’un espace de fitness, d’un café, d’un lieu dînatoire et de 1500 m2 de jardin. Outre l’infrastructure développée, Antwork insiste sur la notion de communauté comme valeur ajoutée. «Les abonnés auront aussi accès à un réseau, à une communauté, ils auront à leur disposition toute l’infrastructure nécessaire mais surtout, ce carnet d’adresses pour réaliser des affaires sans même avoir à bouger d’Antwork», explique Ralph Raad, responsable du marketing et des ventes.
«Au Liban, la demande de ce type d’espaces a toujours existé. Il s’agissait souvent d’indépendants, de freelancers qui travaillaient dans des cafés par manque d’options alternatives, dit-il. Les locations de bureaux sont traditionnellement chères et peu flexibles pour des start-up ou de jeunes entreprises. L’explosion des freelancers au Liban explique le boom de cette industrie par le besoin de solutions modernes et flexibles pour une start-up en constante évolution. A Antwork par exemple, les solutions sont modulables: l’entrepreneur peut choisir parmi plusieurs formules où, quand et comment il souhaite travailler et pourquoi pas même, agrandir son espace de travail au fur et à mesure de la croissance de son business et de son équipe», conclut M. Raad.

Soraya Hamdan /magazine.com.lb/3 février 2017

La Banque centrale a consenti la semaine dernière à une baisse d'environ 30 % des taux d'intérêt sur les prêts au logement proposés par l'Établissement public de l'habitat, afin notamment de stimuler la demande.

LIBAN - IMMOBILIER

La Banque centrale a consenti la semaine dernière à une baisse d'environ 30 % des taux d'intérêt sur les prêts au logement proposés par l'Établissement public de l'habitat, afin notamment de stimuler la demande.

Philippe HAGE BOUTROS | OLJ

21/02/2017

Attendue depuis plusieurs semaines, la baisse des taux d'intérêt sur les prêts au logement proposés par l'Établissement public de l'habitat (EPH) a été approuvée par la Banque du Liban (BDL). « Le gouverneur de la BDL, Riad Salamé, a donné son feu vert à une baisse des taux à travers deux circulaires – n° 450 et 451 – signées le 15 février », confirme à L'Orient-Le Jour le PDG de l'établissement, Rony Lahoud. Disponibles depuis jeudi dernier sur le site internet de la Banque centrale, ces textes définissent les modalités de calcul des nouveaux barèmes.

« La décision de la BDL était attendue par l'EPH depuis plus d'un mois », confie M. Lahoud, ajoutant que « les nouveaux taux correspondent à nos attente : l'EPH peut désormais proposer des taux de 3,28 % et 3,73 % ; contre 4,67 % et 5,07 % précédemment ». Cela correspond à des baisses respectives de 29 % et 26 %. « Le taux appliqué par l'EPH est de 3,28 % si les banques qui interviennent dans le financement du mécanisme de prêt de l'EPH décident de le financer via leurs réserves obligatoires et de 3,73 % si elles le font via les plans de relance de la BDL », poursuit M. Lahoud, ajoutant que ces nouveaux taux sont applicables à tous les prêts contractés à partir du 15 février. Contactée par L'Orient-Le Jour, la BDL n'a pas fait de commentaires.

Hausse des prêts
Fondé en 1999 pour remplacer la Caisse indépendante de l'habitat, l'EPH propose des prêts au logement à des taux relativement faibles aux ménages qui n'ont pas suffisamment de revenus pour devenir propriétaires. Ces prêts – plafonnés à 180 000 dollars – servent à financer l'acquisition ou la construction de nouveaux logements, ainsi que les travaux de transformation ou de rénovation de logements existants. Dans tous les cas, la surface du logement concerné doit être inférieure à 200 m². Remboursables sur des durées pouvant atteindre 30 ans, ils sont réservés aux ménages qui gagnent moins de 4 500 dollars par mois (le salaire minimum est fixé à 450 dollars depuis 2012), entre autres conditions.

Selon le mécanisme mis en place, les ménages qui contractent un prêt via l'EPH ne remboursent que le capital aux banques pendant les 15 premières années pendant que l'établissement prend de son côté en charge les intérêts pendant cette période. Les bénéficiaires remboursent ensuite à l'EPH les sommes engagées par ce dernier à leur place. À taux d'intérêt égal, le coût d'un prêt consenti via l'EPH est ainsi moins élevé que celui d'un prêt classique. « L'EPH a approuvé 5 040 dossiers en 2016 pour environ 1 000 milliards de livres (662,7 millions de dollars, soit une moyenne de 131 488 dollars par prêt, NDLR), en hausse par rapport à plus de 4 600 dossiers approuvés en 2015 (+9,7 %) pour 870 milliards de livres (576,5 millions de dollars ; +15 %) », indique M. Lahoud. Ce dernier n'a toutefois pas communiqué d'objectifs chiffrés concernant les retombées de la baisse des taux.

Relance de la demande
Il reste que le marché de l'immobilier ne ferait pas l'économie d'un coup de pouce. « À travers cette baisse, la BDL cherche aussi bien à augmenter le niveau des prêts en livres qu'à relancer la demande sur le marché immobilier qui a affiché en 2016 l'une de ses pires performances de ces dernières années », affirme le directeur du département de recherche de la Byblos Bank, Nassib Ghobril. Selon l'indice publié début février par la banque, la demande immobilière a en effet reculé de 4,3 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2016. Pour rappel, la BDL a accordé, à travers son dernier plan de relance lancé en novembre 2016 – le 5e depuis 2013 –, l'équivalent en livres de près d'un milliard de dollars de prêts subventionnés aux banques, 60 % de ce total devant être injecté dans l'immobilier pendant près d'un an. La BDL alloue cette enveloppe de crédits en livres aux banques à un taux d'intérêt de 1 %, à charge pour elles de les redistribuer au secteur privé à un taux maximal de 6 %.

Pour M. Ghobril, la baisse des taux de l'EPH, combinée à celle, en vigueur depuis le 1er janvier, des taux pratiqués par la Banque de l'habitat – qui sont passés de 5 % à 3 % –, « va permettre de soutenir la demande des ménages à revenus moyens ou modestes », qui ont été les plus actifs en 2016. Pour rappel, la Banque de l'habitat est une société privée spécialisée dans l'octroi de crédits immobiliers plafonnés à 530 000 dollars et dont le capital est détenu à 20 % par l'État.
« La baisse des taux de l'EPH et de la Banque de l'habitat ne suffira toutefois pas à modifier la dynamique du marché immobilier, à moins d'être accompagnée d'autres mesures comme un allégement de la fiscalité sur les transactions immobilières », insiste M. Ghobril.

S'agissant enfin de la santé financière de l'EPH, M. Lahoud affirme « qu'elle est suffisamment bonne pour assumer une baisse de ses taux ». L'établissement faisait face, jusqu'à il y a deux ans, à des problèmes de liquidités liés, entre autres, à un impayé d'environ 109 millions de dollars dus par l'État au titre des recettes sur la taxe de construction depuis 2011, l'une de ses principales sources de financement. Cette situation avait obligé l'EPH à s'endetter auprès des banques commerciales avant que l'État ne finisse par le renflouer.

Joe Kanaan, président de Sodeco Gestion. La demande, trop longtemps ignorée

Pour Joe Kanaan, président de Sodeco Gestion, la demande locale libanaise a trop longtemps été ignorée. Le marché immobilier était focalisé sur la demande arabe et celle de la diaspora. Deux composantes qui ont aujourd’hui disparu.

Comment s’est transformé le marché immobilier ces dernières années?
Le marché immobilier, tel que nous l’avons connu dans les années 2009-2011, est définitivement révolu. Aujourd’hui, le client est roi. Les acheteurs sont très peu nombreux, alors que l’offre est surabondante. Les promoteurs sont actuellement obligés de prendre en compte le vrai marché libanais, qui est constitué d’acheteurs locaux. Il s’agit de jeunes couples avec de très petits budgets de 250 000 dollars au maximum ou pour les ménages de plus de 40 ans disposant de budgets qui ne dépassent pas les 400 000 dollars. Les transactions immobilières en millions de dollars sont des exceptions, cela n’arrive que très peu souvent et ne suffit pas à écouler les stocks.

Comment expliquer ces évolutions?
Le marché immobilier libanais a commencé à subir les conséquences de la crise économique mondiale dès 2009. Le pouvoir d’achat de la diaspora libanaise a directement été impacté par la crise financière de 2008. Après cela, le marché immobilier libanais a commencé à perdre des clients potentiels, les expatriés disposant de moins de liquidités. Ensuite, en 2011, quand la guerre en Syrie a débuté et que les pays arabes ont commencé à boycotter le Liban, nous avons également perdu les riches clients du Golfe. En réalité, c’est la demande locale qui représente le vrai marché libanais, laquelle n’avait jamais été prise en compte. Les promoteurs immobiliers ont créé Beyrouth en se basant sur la demande de la diaspora et des pays du Golfe qui ne représentaient pourtant pas le vrai marché libanais. La demande locale a toujours été laissée-pour-compte, alors qu’aujourd’hui, il ne reste plus qu’elle au Liban. Personne ne tenait compte de la règle, tout le monde prenait en compte l’exception.

Aujourd’hui, la tendance est aux petites surfaces, prend-on enfin en compte la demande libanaise?
Les promoteurs immobiliers ont commencé à s’orienter vers des petites surfaces, car ils n’ont plus d’autres choix. Aujourd’hui, la demande est pratiquement entièrement composée de locaux. Les Libanais n’ont pas les moyens d’acheter des biens de 400 m2. Ils recherchent ceux en adéquation avec leurs budgets et ce n’est toujours pas le cas. Même si les petites surfaces se multiplient, les prix sont encore trop élevés par rapport à ce que peut s’offrir la demande. Il faut aujourd’hui que les promoteurs proposent enfin des produits adaptés à la demande locale. A Mar Mkhael par exemple, j’ai lancé un produit «Michel-Ange», composé de deux pièces de 83 m2, à 250 000 dollars, et de trois pièces de 109 m2, à 350 000 dollars. J’ai pratiquement vendu la moitié de ces biens, alors que la construction n’a pas encore démarré. Cela s’explique par le fait que le projet concerne enfin des produits adaptés aux Libanais. C’est un marché qui autrefois existait, mais n’était pas exploité. Pour se loger, les Libanais étaient obligés de s’éloigner de la capitale. Si c’est aujourd’hui toujours le cas, les choses devraient bouger car la situation l’oblige. Aujourd’hui, nous travaillons par exemple sur des projets à 170 000 dollars, c’est cela l’avenir.

A quelles nouvelles tendances peut-on s’attendre ces prochaines années?
Bien entendu, la tendance aux petites surfaces se poursuivra. On voit déjà se construire des lofts, des petits deux-pièces ou même des petits studios comme en Europe. Ce qui devrait se développer, ces prochaines années, est également la rénovation d’anciens immeubles. Les choses devraient commencer à bouger dans ce domaine-là.

Propos recueillis par Soraya Hamdan

(l'Hebdo Magazine, Fevrier 2016)

Tendances du marché. En 2016, le client est roi!

Après avoir grimpé en flèche entre 2008 et 2011, le marché immobilier aurait-il fini par se tasser, plombé par cinq ans de crise politico-sécuritaire au Liban et dans la région? Les prix auraient-ils enfin fini par diminuer? Si oui, pour combien de temps? Enquête.

Serait-il le moment idéal pour acheter à Beyrouth? Si le ralentissement du marché de l’immobilier s’est bien confirmé en 2015 et s’est même accéléré, peut-on pour autant parler d’un effondrement des prix? Pour Guillaume Boudisseau, spécialiste immobilier à Ramco, «si les prix sont quasiment à la baisse partout, il ne faut pas pour autant s’alarmer et parler de crise immobilière. Il s’agit plutôt d’un réajustement naturel du marché. Les prix avaient tellement augmenté de 2005 à 2009 qu’aujourd’hui, dans le contexte politico-économique et sécuritaire actuel, nous assistons simplement à un rééquilibrage des biens avec la demande».

Marché en stagnation

En effet, selon le dernier rapport de The Global Property Guide sur le marché immobilier au Liban, en 2009, les prix moyens à la vente avaient augmenté de 48,4% sur l’année, tandis qu’ils avaient même doublé dans certaines régions de Beyrouth entre 2008 et 2012. Le ralentissement aurait commencé en 2014 avec une baisse des prix moyens de 1,61%, toujours selon les mêmes sources. «Ce n’est pas une catastrophe que les prix soient en chute, ajoute Boudisseau. Il s’agit plutôt d’un rééquilibrage naturel du marché entre l’offre et la demande».
Pour les professionnels, il est ainsi encore beaucoup trop tôt pour parler de crise du marché immobilier. Selon Farès Massaad, président du syndicat des professionnels, «le marché est simplement en stagnation, nuance-t-il. Nous n’avons pas encore assisté à un véritable effondrement». Selon lui, les raisons de ce ralentissement s’expliquent par la situation régionale et les multiples crises sur le plan local.
Le marché immobilier n’a en effet pas été épargné par la crise syrienne, comme l’explique Georges Chehwan, président du groupe Plus Properties. «On considère, aujourd’hui, que c’est un marché dormant. Il n’y a pas de crise au vrai sens du terme, mais une stabilité au niveau de la demande». «La crise syrienne, combinée à un excès de l’offre, a entraîné un surplus d’appartements à vendre au Liban», poursuit le professionnel.
Les promoteurs immobiliers essaient aujourd’hui d’écouler leurs stocks à travers plusieurs mesures, comme la réduction des prix des biens ou une marge de négociation plus importante lors des transactions, des facilités de paiement via des prêts accordés par les banques et de nouveaux projets plus petits et construits en périphérie de la capitale libanaise».
Serait-ce ainsi le moment d’acheter? Pour Guillaume Boudisseau, aujourd’hui, le client est définitivement roi. «Les prix ont baissé beaucoup plus que l’année précédente, explique-t-il. Si les prix affichés n’ont baissé que de 5 à 15%, les marges de négociations possibles se sont encore creusées cette année avec des rabais pouvant atteindre les 20%».
«Ainsi, un bien affiché à 3 000 dollars le mètre carré l’an passé a été proposé à 2 800 dollars le mètre carré, et négocié à 2 500 dollars le mètre carré».

De belles affaires

Selon une étude de Ramco, le prix d’achat moyen d’un appartement en construction à Beyrouth s’établissait à 3 720 dollars le mètre carré au second trimestre de 2015. Ainsi, le prix moyen d’un appartement de 238 mètres carrés s’établissait à 885 360 dollars.
Cela dit, il faudrait relativiser ces baisses de prix selon le professionnel. «Nous ne sommes pas encore en crise. Pour cela, il faudrait que les prix chutent de plus de 30% et ce n’est pas encore le cas».
Il est possible de réaliser de belles affaires par les temps qui courent et même de négocier des biens neufs à moins de 300 000 dollars, notamment dans les quartiers périphériques de la ville comme Geitaoui, Badaoui, Adlié.
Le ralentissement du marché de l’immobilier s’est en réalité amorcé dès 2011 avec le début des événements en Syrie. Aujourd’hui, c’est le statu quo; la situation pourrait bien se poursuivre en 2016, si aucune amélioration politique ou sécuritaire ne se produit sur le plan interne, comme par exemple l’élection d’un nouveau président de la République et la formation d’un gouvernement.
«Si la situation interne continuait à se dégrader, on pourrait bien assister à une poursuite de la baisse des prix de l’immobilier, ajoute Guillaume Boudisseau. Au meilleur des cas, si élections il y a, on pourra s’attendre à un arrêt de la chute des prix de l’immobilier, mais je suis plus dubitatif quant à l’argument d’une reprise du marché en cas de formation d’un nouveau gouvernement. Une bonne nouvelle politique pourrait au mieux stopper la chute des prix, de là à faire repartir le marché, la question reste en suspens».
Pour le président du syndicat des professionnels, Farès Massaad, l’élément politique est le seul à influencer le marché immobilier libanais. «Si des solutions au conflit syrien sont envisageables et un accord entre les grandes puissances se concrétise, à ce moment-là nous serons témoins d’un marché immobilier en plein essor et prospérité pour 2016. Cela s’applique de même à tous les secteurs de notre marché économique».

Acheter à Beyrouth

Peut-on toujours acheter à moins de 300 000 dollars à Beyrouth?
Pour Georges Chehwan, la réponse est «oui». «On peut acheter à Beyrouth à 300 000 dollars, mais dans des quartiers populaires, et de petites surfaces. A Achrafié, il est possible de trouver des biens dans les quartiers de Badaoui, Geitaoui, Karm el-Zeitoun, mais aussi à Tarik el-Jdidé, Zarif... Si on achète, par exemple, un appartement de 100 m2, il est possible de trouver un bien à 200 000 ou 220 000 dollars.
Les prix à Beyrouth varient par ailleurs d’une région à l’autre, d’un quartier à l’autre et, même dans des ruelles adjacentes, on peut distinguer différends prix au mètre carré. Par exemple, à Achrafié, on peut trouver des prix de départ à partir de 2 400 dollars le mètre carré, comme à partir de 5 500 dollars. Au centre-ville, il est possible de trouver à partir de 6 000 dollars, comme à partir de 10 000 dollars. A Ras Beyrouth (Hamra, Clemenceau, Aïn el-Mreissé, Raouché, Manara, Ramlet el-Bayda, Koraytem, Verdun, Jnah, Mazraa, Bliss, etc.) à partir de 2 000 dollars, comme à partir de 6 000 dollars. Côté Badaro/Sami el-Solh, à partir de 2 500 dollars, comme à partir de 3 200 dollars en 2015.

Transactions en baisse de 13%

Le nombre des transactions immobilières a chuté de 13,3% en glissement annuel pour s’établir à 15 774 unités au second trimestre de 2015. La valeur des biens échangés a, elle, baissé de 19,2% à 1,96 milliard de dollars sur la même période, selon le registre foncier.
A noter que de manière surprenante, les investissements étrangers ont augmenté, en dépit du contexte politico-sécuritaire ambiant, de 31,6% au second trimestre de 2015 représentant 363 unités, toujours selon le registre foncier.
En 2014, les acheteurs étrangers représentaient 1,69% du total des transactions immobilières effectuées au Liban, en baisse par rapport aux 2,04% et 2,53% qu’ils représentaient en 2009 et 2010.

Soraya Hamdan - Magazine Le Mensuel - fevrier 2016

Immobilier. Les Libanais ont-ils intérêt à investir à Chypre?

Investir à Chypre?

Il n’y a pas lieu de parler réellement d’investissement avec rendement à moyen ou plus long termes lorsqu’il s’agit d’évaluer une transaction d’achat par un Libanais d’un bien-fonds immobilier dans l’île de Chypre. Le marché chypriote n’est pas celui où peuvent se permettre de jouer des spéculateurs de l’immobilier. Il n’est pas liquide vu son étroitesse et sa non-profondeur. D’où l’absence de perspectives d’une plus-value évidente. D’autant que l’île a connu dans un passé tout récent, en 2012 et 2013, une crise économique sans précédent, contraignant le gouvernement à poser des restrictions sur les banques opérant dans le pays, traduites par une limite sur les transferts d’argent et les paiements scripturaux.
Chypre accueille neuf filiales de banques libanaises et deux banques chypriotes appartenant à des institutions bancaires libanaises. L’approche d’un quelconque intérêt des Libanais pour le secteur immobilier à Chypre pourrait se faire, à la rigueur, en termes de «pied-à-terre» au cas où la situation sécuritaire venait à se dégrader au pays du Cèdre. Cette conjoncture s’était présentée dans les années 80, lorsque les Libanais avaient fui la guerre qui battait son plein dans leur pays, constituant un pilier de la croissance économique de l’île. Une fois la violence terminée, ils avaient eu du mal à liquider leurs avoirs fonciers, surtout les hommes d’affaires, qui avaient investi dans des hôtels de luxe à Limassol. Contacté par Magazine, Joe Kanaan, consultant en immobilier, refuse de parler de «ruée ou d’engouement» des Libanais pour le secteur chypriote de l’immobilier. «Depuis la crise chypriote, nous recevons régulièrement de nombreuses demandes de la part d’agents immobiliers chypriotes pour la promotion d’appartements résidentiels dans différentes régions de l’île. Elles dorment dans nos tiroirs», dit-il, ajoutant qu’il ne croit pas aux rumeurs des scénarios fatalistes qui courent dans le pays. A son tour, Farès Massaad, également consultant en immobilier, considère que l’intérêt que portent les Libanais au marché foncier chypriote ne fait pas ombrage au secteur domestique. Catégorique, il affirme que l’investissement dans le secteur immobilier local n’a jamais cessé d’être concluant. «Personne n’a jamais perdu de l’argent en investissant dans l’immobilier au Liban», insiste-t-il.

Source: L'hebdo magazine Nº 3012 du vendredi 31 juillet 2015

Intermédiation immobilière. On se presse, on se bouscule….

ECONOMIE»ECONOMIE & FINANCES

Intermédiation immobilière. On se presse, on se bouscule….

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Du concierge de votre immeuble au plus haut commis de l’Etat, il n’est pas surprenant un jour qu’aucun se présente à vous comme «agent ou intermédiaire immobilier», réclamant ses honoraires si une transaction venait à être conclue parce qu’il vous a indiqué l’adresse d’un bien-fonds à acheter ou à vendre. Dans ce métier, on se presse, on se bouscule…
Ce phénomène a pris de l’ampleur au cours des six dernières années, qui ont été marquées par un boom immobilier. Aujourd’hui, ce marché en déclin n’a pas pour autant jugulé l’appétit «des intrus» du métier. L’explication est primaire: les propriétaires immobiliers sont prêts à confier leurs biens à quiconque en adossant des risques énormes pourvu qu’il leur trouve acquéreur. Le secteur connaît un début d’essoufflement après une période de stagnation.
Il est clair que la législation libanaise ne comprend aucun article de loi qui définit les critères professionnels exigés pour la pratique par des individus du métier d’agent immobilier. Par conséquent, aucun permis de travail n’est imposé pour s’adonner à cette activité. La non-régularisation de ce secteur ouvre grand la porte devant tout un chacun de porter le titre d’agent immobilier. C’est la cohue dans le secteur.
Néanmoins, les articles 291 à 297 du Code des obligations et des contrats libanais évoquent le principe de «la commission». Joe Kanaan, président de Sodeco Gestion, fait remarquer, a priori, que le courtage immobilier représente «tout un processus». Il s’agit, explique-t-il, d’accompagnement de l’acheteur ou du vendeur du bout en bout de la transaction. La mission du courtier n’est pas simple. Il engage la négociation avec le propriétaire du bien-fonds et mène la transaction à son terme. Il peut être, parfois, chargé de la rédaction de l’avant-contrat et de la vérification des renseignements indispensables au bon déroulement du projet, tels les titres de propriété du vendeur, description détaillée du logement et de l’assistance du client dans ses recherches complémentaires (les certificats d’urbanisme, hypothèques, etc.). Beaucoup d’agents immobiliers sont également administrateurs de biens. «L’agent immobilier doit avoir de solides connaissances juridiques, commerciales et techniques, ainsi qu’un sens aigu de la psychologie pour convaincre et mener à bien les négociations», insiste Kanaan, qui s’interroge comment certaines personnes peuvent-elles confier leur patrimoine à des non-professionnels.
Dans quel compte sont créditées les arrhes et les cautions perçues par les courtiers? Quelle garantie a le client lorsque l’agent immobilier n’a pas de raison sociale, mais simplement pour référence un numéro de cellulaire, qui, de surcroît, peut ne pas lui appartenir en permanence? Comment le poursuivre en justice et où le notifier en cas de litige? Massaad Farès, agent immobilier confirmé, confie à Magazine, qu’après la création de R.E.A.L. en 2011, une association regroupant les courtiers immobiliers, un projet de loi réglementant le métier a été transmis au ministre de l’Economie. En attendant son approbation par le Parlement, R.E.A.L. a élaboré en coopération avec l’AUB un cours sur le courtage immobilier dans le cadre des programmes de formation continus. «A travers Magazine, je recommande aux clients de s’adresser à des courtiers détenteurs de la carte de R.E.A.L. pour avoir un minimum de garantie. En attendant sa légalisation, cette association a une autorité morale et agit pour résoudre les litiges à l’amiable», conclut-il.

source: http://magazine.com.lb/index.php/fr/economie/economie-finances?issue_id=187