Immobilier. Les ventes ont reculé d’un milliard de dollars

Il est clair que tous les indicateurs économiques ont enregistré une régression au cours des neuf premiers mois de 2015 sur un an. Le recul du secteur de l’immobilier est le plus percutant vu ses retombées indirectes sur plusieurs autres secteurs économiques productifs si l’on prend en compte le dicton populaire qui dit: «Lorsque le bâtiment va, tout va». En effet, le secteur de la construction et de l’immobilier est un pilier fondamental de la croissance économique d’autant que sa part représentait près de 20% du PIB. Aujourd’hui, sa part a reculé, pour tourner autour de 17%.

La valeur des transactions immobilières a ainsi enregistré une baisse de près d’un milliard de dollars de janvier à fin septembre 2015 sur un an, passant de 6,7 milliards de dollars sur la période couverte en 2014 à 5,7 milliards en 2015, soit un recul de 14%. Dans le même contexte, le volume du ciment délivré a régressé de 14,6%. Certains courtiers immobiliers sont persuadés que seuls les prix sur les appartements de grand standing ont été affectés à la baisse en l’absence des grandes fortunes arabes d’une part, et la satisfaction, dans un passé récent, de la forte demande des Libanais aisés, qui ont agrandi leurs appartements ou se sont déplacés vers des quartiers plus huppés, d’autre part. 

Reste le segment des jeunes couples qui sont en instance de s’installer, et les célibataires qui souhaitent quitter le giron familial pour gagner leur indépendance. La demande de ce segment de clientèle est bien définie: il s’agit d’appartements de petites et moyennes dimensions, dont le prix est inférieur à 400 000 dollars. Cette catégorie de demande n’aurait pas subi de coupe substantielle si l’on prend en considération la part des prêts logement dont les taux d’intérêt sont bonifiés grâce à la subvention de la Banque du Liban (BDL). Celle-ci représente entre 52 et 54% du total des avances consacrées à l’acquisition d’une résidence principale. Ainsi, dans un environnement d’instabilité locale et régionale, la demande sur l’immobilier est concentrée sur un segment de jeunes résidants ou non résidants, dont le budget est limité, ce qui a entraîné un recul du nombre des transactions immobilières de janvier à septembre 2015 de 13% sur un an, en 2015. En revanche, l’existence de cette catégorie de demandes a contribué à maintenir sur pied le secteur immobilier dans son ensemble. 

A cet élément, il faudrait ajouter l’absence du marché de réels spéculateurs (le nombre de spéculateurs ne dépasse pas 20% des acheteurs); l’absence de bulle immobilière qui se traduit au Liban par un mouvement de hausse graduelle des prix pour ensuite se stabiliser lors du ralentissement économique dans un processus d’absorption des nouveaux prix; l’effet de levier des développeurs immobiliers relativement faible, qui comptent plutôt sur un autofinancement de leurs projets et, enfin, la disponibilité limitée des terrains à construire surtout dans les chefs-lieux des mohafazat.

Liliane Mokbel (l'Hebdo Magazine, Dec 2015)

Qu’en est-il du marché immobilier dans la crise actuelle?

Qu’en est-il du marché immobilier dans la crise actuelle?

Par Joe Kanaan :

Le marché immobilier vit depuis plus de deux ans une crise qui s’est accentuée ces derniers temps.

En effet, les Libanais se posent beaucoup de questions auxquelles ils reçoivent des réponses diverses qui les perturbent encore plus.

En conséquence il est naturel que j’essaye de répondre à certaines de ces questions pour clarifier la situation actuelle de l’immobilier au Liban et indiquer la tendance.

1) Quels sont les types de biens les plus recherchés ?

Actuellement la tendance du marché immobilier va vers les petits appartements qui sont entre 80m² et 150m² , d’une bonne qualité de construction sans rechercher le très haut standing pour qu’ils restent à des prix abordables.

L’idéal entre US$ 3000 et US$ 3500 le m² dans Beyrouth et US$ 2000 à US$ 2500 le m² dans la première couronne autour de Beyrouth.

Malheureusement il y a très peu de projets actuellement qui correspondent à ces critères, car tous les projets qui ont été construits jusqu’à maintenant ne répondent pas à l’attente des clients. Par contre, Sodeco Gestion a réussi à convaincre quelques promoteurs à développer ce genre de produits.

Ainsi nous sommes en train de commercialiser deux immeubles à Sin El Fil qui répondent à ces critères. Grand Tower : des appartements de 125m² à partir de US$ 1900 le m² et un projet près du Futuroscope : 140m² à US$ 2200 le m². Nous avons un troisième projet dans Beyrouth à la rue Mar Mikhael : Michelange SAL : des appartements de 83m² à partir de US$ 240000, des 109m² à partir de US$ 325000 et 121m² à partir de US$360000 avec parking et cave.

2) Existe –t-il encore de la demande pour les propriétés de luxe ? et pour les propriétés secondaires ? (Faraya….) ?

Il existe toujours une demande pour les appartements de luxe et pour les résidences secondaires style chalet à Faqra ou Faraya ou villa pieds dans l’eau, mais la demande est tellement faible qu’il faudra de longues années pour pouvoir écouler les stocks existants.

C’est des biens immobiliers qui reviennent à plusieurs millions de dollars et qui ne sont qu’à la portée des Libanais qui ont une activité avec l’Etranger, ou avec des ressortissants arabes du Golfe mais qui depuis deux ans ont disparu du marché et qui sont actuellement en phase de vendre les biens qu’ils ont au Liban.

3) Les expatriés investissent-ils encore au Liban ?

Jusqu’en 2008 soit jusqu’à la crise financière mondiale, les Libanais de la diaspora venaient acheter des appartements au Liban poussés par les faibles prix des biens immobiliers, comparés à ceux des grandes villes Européennes (Paris, Londres, New York).

A l’époque avec un million d’euros, un expatrié pouvait acheter presque

 500 m² dans Achrafieh. Actuellement avec un million d’euros on lui propose un 300m² maximum d’une part, et d’autre part il ne dispose plus des mêmes disponibilités d’épargne économisée avant la crise grâce aux investissements financiers qui leur permettaient de faire ce genre d’investissements. Enfin l’insécurité actuellement au Liban n’encourage aucun investisseur à courir le risque d’acheter un bien immobilier au Liban.

4) Qu’en est-il du marché de la location ?

Jusqu’à il y a un an le marché de la location se portait très bien. D’une part, les appartements se louaient à des prix assez élevés. Soit entre US$ 100 et US$ 150 le m² par an pour les appartements bien placés avec des pointes allant jusqu’à US$ 200 pour le m² par an comme Tilal Beyrouth ou équivalent. Et entre US$ 75 à US$ 100 pour les autres appartements. Malheureusement les prix ont chuté de 20 à 30%, surtout pour les appartements de plus de US$150 le m² par an pour plusieurs raisons :

La première est qu’il y a un grand nombre d’appartements disponibles sur le marché surtout grâce aux expatriés qui ont acheté des appartements alors qu’ils vivent à l’Etranger, ils les mettent à la location dans l’attente de revenir un jour au Liban.

Aussi de nombreuses familles ont acheté des appartements pour leurs enfants en vue de placements en attendant que leurs enfants se marient et aient besoin de ces appartements. D’une phase où nous étions en manque d’appartements disponibles à la location avant l’an 2000, nous sommes actuellement avec un portefeuille existant excédentaire depuis 2010 à cause des points évoqués dans le paragraphe précédent.

A cela l’insécurité existant actuellement au Liban empêche les sociétés étrangères à revenir s’installer au Liban et les ambassade existantes ont actuellement tendance à baisser leur budget à la location des appartements :

Nous avons eu des demande de baisse de plusieurs ambassades et sociétés, sinon ils refusaient de renouveler et allaient chercher à déménager. Toutes les demandes de baisse ont été acceptées par les propriétaires.