La Banque du Liban veut stimuler le secteur immobilier

La Banque centrale a émis une nouvelle circulaire permettant aux sociétés immobilières de racheter des projets immobiliers invendus faisant l'objet d'un prêt en cours de remboursement.

Pour la première fois au Liban, les sociétés immobilières vont bénéficier d'un mécanisme financier incitatif pour acheter les projets invendus. Cette mesure, prévue par une circulaire (n° 427) publiée le 21 juin par la Banque du Liban (BDL), a été plutôt bien accueillie par les professionnels du secteur dans un contexte de conjoncture morose.
« Le marché immobilier est en stagnation, personne n'achète d'appartements », lance Imad Fawaz, directeur général de Fawaz Holding, qui possède un projet immobilier au centre-ville, où un seul appartement a été vendu sur une vingtaine encore en construction. Même constat pour la société immobilière Plus Properties : « Nous offrons des produits haut de gamme qui ont particulièrement été affectés par une baisse de la demande des expatriés, d'investisseurs ou de ressortissants des pays du Golfe. Nous avons vendu 50 % de notre projet immobilier, mais ce n'est pas suffisant car les coûts sont élevés et les prêts octroyés par les banques réclament des intérêts de 7 à 8 % », déplore Vincent Zarifeh, directeur financier de Plus Properties. Selon l'indice de la Byblos Bank sur la demande immobilière, celle-ci a baissé de 12,5 % en glissement annuel au premier trimestre 2016.

Aider les prometteurs
La BDL espère donc que l'injection de liquidités sur un marché en stagnation entraînera une stimulation de la demande. « L'idée de cette circulaire est de booster le secteur immobilier en aidant, d'un côté, les promoteurs à vendre leurs invendus et, d'un autre côté, en injectant des liquidités dans le secteur, créant ainsi de l'appétit sur le marché. Une telle initiative permettra de rassurer et accroître la confiance des investisseurs », explique une source financière haut placée. « Il n'existait auparavant aucune mesure encourageant les banques à octroyer des prêts aux sociétés immobilières pour racheter de nombreux biens immobiliers. Les dossiers étaient étudiés au cas par cas », indique Mireille Korab Abi Nasr, directrice du développement commercial à l'agence FFA Real Estate.
La circulaire énonce tout de même quelques conditions. Premièrement, l'acheteur doit financer personnellement au minimum 40 % de la valeur du prêt et le crédit ne peut couvrir que 50 % du montant de l'acquisition. Autre contrainte, les projets immobiliers pouvant être rachetés doivent faire l'objet d'un prêt en cours de remboursement auprès d'une banque. De plus, la compagnie immobilière rachetant le projet ne doit pas appartenir à une banque. Enfin, la société immobilière est dans l'obligation de revendre les biens acquis dans les dix années suivant son achat.
Outre l'injection de liquidités sur le marché, « l'objectif de cette circulaire est de diminuer le portefeuille des crédits octroyés aux développeurs immobiliers qui n'arrivent pas à vendre leurs appartements. De facto, cette circulaire permettra de réduire ce portefeuille de 40 % ainsi que d'assainir ces créances », analyse la source financière précitée. Selon elle, la valeur totale des créances accordées par les banques aux développeurs immobiliers s'élève à 5,7 milliards de dollars. Car si les développeurs ayant souscrit à des crédits auprès des banques pour la construction de leurs projets n'arrivent pas à les vendre sur le marché, il existe un risque de non-recouvrement de ces dettes. Or la BDL ne souhaite pas voir le ratio de créances douteuses des banques augmenter, car cela menacerait leur bilan. À titre indicatif, selon Bankdata Financial Services, le ratio de créances douteuses des banques alpha – les 14 banques dont les dépôts excèdent 2 milliards de dollars – a déjà augmenté de 0,21 point au premier trimestre 2016 à 5,62 %.

Rigidités
Troisième intérêt de cette circulaire, permettre d'assouplir certaines rigidités existantes. « Auparavant, la Banque centrale était trop sévère et ne permettait pas aux banques de financer les compagnies immobilières qui achètent et revendent des produits pour ne pas encourager la spéculation sur le marché, conformément à la circulaire n° 81 de 2001 », note la source financière précitée. « Les banques ont compris qu'avec la situation économique, les dettes des développeurs immobiliers risquaient de devenir des créances douteuses.
Or si ces derniers ont hypothéqué leurs biens, la banque sera forcée de les saisir », explique M. Zarifeh. Mais ces saisies pour défaut de paiement constituent un problème pour les banques dans la mesure où celles-ci sont forcées de liquider les biens concernés dans les deux ans, comme le stipule la circulaire intermédiaire n° 267 de 2011. En mai 2015, la Commission de contrôle des banques avait ainsi rappelé à l'ordre certains établissements qui n'avaient toujours pas vendu des biens acquis depuis plus de quinze ans.
Reste la grande question soulevée par l'ensemble des acteurs interrogés par L'Orient-Le Jour : quel sera le taux d'intérêt appliqué à ce produit, et ce produit s'appuiera-t-il sur un mécanisme de prêts subventionnés par la BDL ? « Pour que ce produit financier soit intéressant, il faudrait y intégrer un taux d'intérêt préférentiel afin d'essayer d'attirer les investisseurs », souligne Mireille Korab Abi Nasr. « Les sociétés immobilières pourront acheter les unités ou projets pour des prix très attractifs, et à moyen terme générer des profits par le biais de leur revente. Car il n'y a pas d'effondrement du marché immobilier, mais seulement un réajustement des prix en fonction de la demande », rappelle M. Zarifeh.

Céline HADDAD | OLJ 05/07/2016 

Qu’en est-il du marché immobilier dans la crise actuelle?

Qu’en est-il du marché immobilier dans la crise actuelle?

Par Joe Kanaan :

Le marché immobilier vit depuis plus de deux ans une crise qui s’est accentuée ces derniers temps.

En effet, les Libanais se posent beaucoup de questions auxquelles ils reçoivent des réponses diverses qui les perturbent encore plus.

En conséquence il est naturel que j’essaye de répondre à certaines de ces questions pour clarifier la situation actuelle de l’immobilier au Liban et indiquer la tendance.

1) Quels sont les types de biens les plus recherchés ?

Actuellement la tendance du marché immobilier va vers les petits appartements qui sont entre 80m² et 150m² , d’une bonne qualité de construction sans rechercher le très haut standing pour qu’ils restent à des prix abordables.

L’idéal entre US$ 3000 et US$ 3500 le m² dans Beyrouth et US$ 2000 à US$ 2500 le m² dans la première couronne autour de Beyrouth.

Malheureusement il y a très peu de projets actuellement qui correspondent à ces critères, car tous les projets qui ont été construits jusqu’à maintenant ne répondent pas à l’attente des clients. Par contre, Sodeco Gestion a réussi à convaincre quelques promoteurs à développer ce genre de produits.

Ainsi nous sommes en train de commercialiser deux immeubles à Sin El Fil qui répondent à ces critères. Grand Tower : des appartements de 125m² à partir de US$ 1900 le m² et un projet près du Futuroscope : 140m² à US$ 2200 le m². Nous avons un troisième projet dans Beyrouth à la rue Mar Mikhael : Michelange SAL : des appartements de 83m² à partir de US$ 240000, des 109m² à partir de US$ 325000 et 121m² à partir de US$360000 avec parking et cave.

2) Existe –t-il encore de la demande pour les propriétés de luxe ? et pour les propriétés secondaires ? (Faraya….) ?

Il existe toujours une demande pour les appartements de luxe et pour les résidences secondaires style chalet à Faqra ou Faraya ou villa pieds dans l’eau, mais la demande est tellement faible qu’il faudra de longues années pour pouvoir écouler les stocks existants.

C’est des biens immobiliers qui reviennent à plusieurs millions de dollars et qui ne sont qu’à la portée des Libanais qui ont une activité avec l’Etranger, ou avec des ressortissants arabes du Golfe mais qui depuis deux ans ont disparu du marché et qui sont actuellement en phase de vendre les biens qu’ils ont au Liban.

3) Les expatriés investissent-ils encore au Liban ?

Jusqu’en 2008 soit jusqu’à la crise financière mondiale, les Libanais de la diaspora venaient acheter des appartements au Liban poussés par les faibles prix des biens immobiliers, comparés à ceux des grandes villes Européennes (Paris, Londres, New York).

A l’époque avec un million d’euros, un expatrié pouvait acheter presque

 500 m² dans Achrafieh. Actuellement avec un million d’euros on lui propose un 300m² maximum d’une part, et d’autre part il ne dispose plus des mêmes disponibilités d’épargne économisée avant la crise grâce aux investissements financiers qui leur permettaient de faire ce genre d’investissements. Enfin l’insécurité actuellement au Liban n’encourage aucun investisseur à courir le risque d’acheter un bien immobilier au Liban.

4) Qu’en est-il du marché de la location ?

Jusqu’à il y a un an le marché de la location se portait très bien. D’une part, les appartements se louaient à des prix assez élevés. Soit entre US$ 100 et US$ 150 le m² par an pour les appartements bien placés avec des pointes allant jusqu’à US$ 200 pour le m² par an comme Tilal Beyrouth ou équivalent. Et entre US$ 75 à US$ 100 pour les autres appartements. Malheureusement les prix ont chuté de 20 à 30%, surtout pour les appartements de plus de US$150 le m² par an pour plusieurs raisons :

La première est qu’il y a un grand nombre d’appartements disponibles sur le marché surtout grâce aux expatriés qui ont acheté des appartements alors qu’ils vivent à l’Etranger, ils les mettent à la location dans l’attente de revenir un jour au Liban.

Aussi de nombreuses familles ont acheté des appartements pour leurs enfants en vue de placements en attendant que leurs enfants se marient et aient besoin de ces appartements. D’une phase où nous étions en manque d’appartements disponibles à la location avant l’an 2000, nous sommes actuellement avec un portefeuille existant excédentaire depuis 2010 à cause des points évoqués dans le paragraphe précédent.

A cela l’insécurité existant actuellement au Liban empêche les sociétés étrangères à revenir s’installer au Liban et les ambassade existantes ont actuellement tendance à baisser leur budget à la location des appartements :

Nous avons eu des demande de baisse de plusieurs ambassades et sociétés, sinon ils refusaient de renouveler et allaient chercher à déménager. Toutes les demandes de baisse ont été acceptées par les propriétaires.