Monday, 3 February 2014

Qu’en est-il du marché immobilier dans la crise actuelle?

Qu’en est-il du marché immobilier dans la crise actuelle?

Par Joe Kanaan :

Le marché immobilier vit depuis plus de deux ans une crise qui s’est accentuée ces derniers temps.
En effet, les Libanais se posent beaucoup de questions auxquelles ils reçoivent des réponses diverses qui les perturbent encore plus.
En conséquence il est naturel que j’essaye de répondre à certaines de ces questions pour clarifier la situation actuelle de l’immobilier au Liban et indiquer la tendance.


1) Quels sont les types de biens les plus recherchés ?


Actuellement la tendance du marché immobilier va vers les petits appartements qui sont entre 80m2 et 150m2 , d’une bonne qualité de construction sans rechercher le très haut standing pour qu’ils restent à des prix abordables.
L’idéal entre US$ 3000 et US$ 3500 le m2 dans Beyrouth et US$ 2000 à US$ 2500 le m2 dans la première couronne autour de Beyrouth.
Malheureusement il y a très peu de projets actuellement qui correspondent à ces critères, car tous les projets qui ont été construits jusqu’à maintenant ne répondent pas à l’attente des clients. Par contre, Sodeco Gestion a réussi à convaincre quelques promoteurs à développer ce genre de produits.
Ainsi nous sommes en train de commercialiser deux immeubles à Sin El Fil qui répondent à ces critères. Grand Tower : des appartements de 125m2 à partir de US$ 1900 le m2 et un projet près du Futuroscope : 140m2 à US$ 2200 le m2. Nous avons un troisième projet dans Beyrouth à la rue Mar Mikhael : Michelange SAL : des appartements de 83m2 à partir de US$ 240000, des 109m2 à partir de US$ 325000 et 121m2 à partir de US$360000 avec parking et cave.



2) Existe –t-il encore de la demande pour les propriétés de luxe ? et pour les propriétés secondaires ? (Faraya….) ?


Il existe toujours une demande pour les appartements de luxe et pour les résidences secondaires style chalet à Faqra ou Faraya ou villa pieds dans l’eau, mais la demande est tellement faible qu’il faudra de longues années pour pouvoir écouler les stocks existants.
C’est des biens immobiliers qui reviennent à plusieurs millions de dollars et qui ne sont qu’à la portée des Libanais qui ont une activité avec l’Etranger, ou avec des ressortissants arabes du Golfe mais qui depuis deux ans ont disparu du marché et qui sont actuellement en phase de vendre les biens qu’ils ont au Liban.

3) Les expatriés investissent-ils encore au Liban ?


Jusqu’en 2008 soit jusqu’à la crise financière mondiale, les Libanais de la diaspora venaient acheter des appartements au Liban poussés par les faibles prix des biens immobiliers, comparés à ceux des grandes villes Européennes (Paris, Londres, New York).
A l’époque avec un million d’euros, un expatrié pouvait acheter presque
 500 m2 dans Achrafieh. Actuellement avec un million d’euros on lui propose un 300m2 maximum d’une part, et d’autre part il ne dispose plus des mêmes disponibilités d’épargne économisée avant la crise grâce aux investissements financiers qui leur permettaient de faire ce genre d’investissements. Enfin l’insécurité actuellement au Liban n’encourage aucun investisseur à courir le risque d’acheter un bien immobilier au Liban.

4) Qu’en est-il du marché de la location ?


Jusqu’à il y a un an le marché de la location se portait très bien. D’une part, les appartements se louaient à des prix assez élevés. Soit entre US$ 100 et US$ 150 le m2 par an pour les appartements bien placés avec des pointes allant jusqu’à US$ 200 pour le m2 par an comme Tilal Beyrouth ou équivalent. Et entre US$ 75 à US$ 100 pour les autres appartements. Malheureusement les prix ont chuté de 20 à 30%, surtout pour les appartements de plus de US$150 le m2 par an pour plusieurs raisons :
La première est qu’il y a un grand nombre d’appartements disponibles sur le marché surtout grâce aux expatriés qui ont acheté des appartements alors qu’ils vivent à l’Etranger, ils les mettent à la location dans l’attente de revenir un jour au Liban.
Aussi de nombreuses familles ont acheté des appartements pour leurs enfants en vue de placements en attendant que leurs enfants se marient et aient besoin de ces appartements. D’une phase où nous étions en manque d’appartements disponibles à la location avant l’an 2000, nous sommes actuellement avec un portefeuille existant excédentaire depuis 2010 à cause des points évoqués dans le paragraphe précédent.
A cela l’insécurité existant actuellement au Liban empêche les sociétés étrangères à revenir s’installer au Liban et les ambassade existantes ont actuellement tendance à baisser leur budget à la location des appartements :

Nous avons eu des demande de baisse de plusieurs ambassades et sociétés, sinon ils refusaient de renouveler et allaient chercher à déménager. Toutes les demandes de baisse ont été acceptées par les propriétaires.

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